보증금 못 받고 이사하면 돌려받을 권리도 함께 사라집니다

전출하면 왜 권리가 사라지나요?

주택임대차보호법은 세입자의 두 가지 권리를 보장합니다.

• 대항력: 집주인이 바뀌어도 "나는 이 집의 정당한 세입자다"라고 주장할 수 있는 힘
• 우선변제권: 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자(빚쟁이)보다 보증금을 먼저 받을 권리

이 두 권리는 세입자가 그 집에 실제로 살면서 주민등록을 유지하는 동안만 유효합니다. 보증금을 못 받은 채 전출신고를 하면 두 권리가 동시에 소멸하고, 경매 배당 순위가 크게 밀릴 수 있습니다.

임차권등기명령이 뭔가요?

법원 결정을 통해 등기부등본(집의 공식 권리 서류)에 "이 집 세입자는 아직 보증금을 돌려받지 못했다"는 사실을 공식으로 기록하는 제도입니다.

등기가 완료되면 이사를 가거나 전출신고를 해도 기존에 갖고 있던 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다. 2026년 8월 기준, 주택임대차보호법이 근거입니다.

신청 자격은 어떻게 되나요?

두 가지를 모두 충족하면 변호사나 법무사 없이 혼자서도 신청할 수 있습니다.

• 임대차 계약이 공식으로 종료됐을 것 (기간 만료, 합의 해지, 해지 통보 등)
• 보증금을 한 푼이라도 돌려받지 못했을 것 (단 1원이라도 미반환이면 신청 가능)

비용은 얼마고, 집주인한테 청구할 수 있나요?

이 비용 전액은 집주인(임대인)에게 청구할 수 있습니다. 영수증을 잘 보관해 두었다가 보증금 반환 시 함께 요구하거나 소송으로 받아낼 수 있습니다.

소요 기간은 신청부터 등기 완료까지 보통 2주 내외입니다. 서류 보완 요청이나 결정문 전달 문제가 생기면 더 길어질 수 있습니다.

어떻게 신청하나요?

대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 임차주택 소재지 관할 법원을 직접 방문해도 됩니다.

1. 신청서 작성 — 계약 체결, 보증금 지급, 전입신고·확정일자 날짜, 계약 종료, 보증금 미반환 사실을 시간 순서대로 기재
2. 서류 제출 — 대법원 전자소송 온라인 또는 관할 법원 방문
3. 법원 심리 — 서류만으로 결정, 별도 재판 없음 (서류 미비 시 보정명령)
4. 등기명령 결정 — 법원이 임대인·임차인 양쪽에 결정문 발송
5. 등기 완료 — 등기부등본 을구에 임차권등기 사실 기재

결정문 받은 뒤 바로 이사해도 되나요?

많이 실수하는 부분입니다. 법원 결정문은 등기 절차의 시작 신호일 뿐이고, 실제 보호는 등기부등본에 기재가 완료된 뒤부터 시작됩니다.

인터넷 등기소에서 등기부등본을 직접 열람해 임차권등기가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤 짐을 빼고 전출신고를 해야 안전합니다. 확인 전 전출은 결정문이 있어도 권리 보호가 어렵습니다.

보증금을 받아내려면 추가로 뭘 해야 하나요?

임차권등기명령은 권리를 '지키는' 조치입니다. 적극적으로 돌려받으려면 아래를 함께 진행합니다.

• 내용증명 — 우체국을 통해 보증금 반환 요구를 공식 기록, 이후 소송의 증거로 활용
• 지급명령 — 집주인이 반환 의무를 인정할 것으로 보일 때 유용, 정식 소송보다 빠르고 저렴
• 보증금 반환 청구 소송 — 집주인이 분쟁을 다투면 진행, 판결 후 강제집행 가능

임차권등기가 올라간 집에 새로 들어오는 세입자는 소액임차인이어도 최우선변제권(경매 시 소액 보증금을 가장 먼저 받는 권리)을 행사할 수 없습니다. 집주인으로서는 새 세입자를 구하기 어려워지므로, 보증금을 빨리 해결하려는 압박이 자연스럽게 생깁니다.

이사 날짜가 촉박하더라도 신청을 최대한 일찍 해서 등기 완료일과 이사 날짜를 맞추는 것이 좋습니다. 순서를 지키면 새 집으로 이사하면서도 보증금 회수 권리를 그대로 유지할 수 있습니다.