대법원 확정, 실거주 핑계 쫓겨난 뒤 다른 세입자 들였다면 배상 청구

'실거주' 거절 뒤 다른 세입자 들이면 배상

주택임대차보호법은 세입자에게 계약갱신 요구권을 한 번 쓸 수 있도록 보장합니다. 집주인은 정당한 사유 없이 이 요구를 거절할 수 없고, 거절할 수 있는 대표적 사유가 '집주인이나 직계존비속이 직접 살겠다'는 경우입니다.

다만 이렇게 거절한 뒤 갱신됐을 기간(2년) 안에 제3자에게 집을 임대하면 쫓겨난 세입자가 입은 손해를 물어줘야 합니다.

이번 판결은 서울 서대문구 아파트 사례에서 나왔습니다. 세입자 A씨는 2020년 보증금 6억6000만원에 2년간 아파트를 빌렸고, 2022년 5월 계약갱신을 요구했지만 집주인 B씨가 '내가 들어와 살겠다'며 거절했습니다.

B씨는 2022년 9월 전입신고를 하고 2024년 4월까지 실제 거주했지만, 2024년 2월 다른 사람과 보증금 8억2000만원에 임대 계약을 체결했습니다. 갱신이 됐다면 A씨가 거주할 수 있던 2024년 9월 이전이었습니다.

증명 책임은 집주인, 보증금 마련도 '정당한 사유' 아냐

대법원 제2부(주심 권영준 대법관)는 2026년 10월 12일 A씨가 승소한 원심을 확정했습니다. B씨는 3079만원과 지연손해금을 배상하게 됐습니다. 대법원이 '정당한 사유'의 판단 기준을 구체적으로 밝힌 것은 이번이 처음입니다.

재판부는 '임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에 제3자에게 임대할 수밖에 없었다는 점을 임대인이 직접 증명해야 손해배상을 피할 수 있다'고 했습니다.

즉 집주인이 '어쩔 수 없는 사정이 있었다'고 말만 해서는 안 되고, 그 사정을 자기 돈으로 증명해야 한다는 것입니다.

B씨는 다른 다가구주택 임차인 6명이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 돈을 마련하려 어쩔 수 없이 임대했다고 주장했지만, 2심과 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

반환 채무는 갱신 거절 당시 이미 생겨 있었고 돌려줄 때가 온다는 점도 충분히 예상할 수 있었다는 이유에서입니다. 다른 임차인에게 돌려줄 보증금을 마련하기 위해서라는 이유는 책임을 면할 '정당한 사유'로 인정되지 않았습니다.

이미 쫓겨난 세입자라면 지금 확인하세요

실거주 이유로 갱신을 거절당해 집을 비웠는데 집주인이 2년 안에 다른 사람에게 세를 놓은 사실을 뒤늦게 알게 됐다면 손해배상 청구가 가능합니다. 등기부등본이나 전입세대 열람으로 새 임차인이 들어왔는지 확인할 수 있습니다.

소송에서는 집주인이 '예측할 수 없었던 사정'을 직접 증명해야 하므로, 세입자가 모든 사정을 입증할 필요는 없습니다. 쫓겨난 뒤 짧은 거주 끝에 집주인이 집을 비우고 새 세입자를 받았다면, 이번 대법원 판단이 승소 근거가 됩니다.