누수가 생겼는데 집주인이 안 고쳐준다면, 월세를 깎을 수 있습니다

어떤 누수가 집주인 책임인가요?

법원은 집 하자를 두 종류로 나눠서 봅니다.

• 집주인 책임: 외벽·옥상 방수 불량, 배관 노후·파열, 윗집에서 내려오는 누수
• 세입자 책임: 욕조 넘침, 세탁기 호스 빠짐 등 세입자 부주의로 생긴 누수

형광등 교체나 작은 실리콘 보수는 세입자가 처리할 범위이지만, 벽 균열·천장 누수·배관 교체처럼 건물 주요 부분의 수선은 원칙적으로 집주인 책임입니다.

민법 제623조가 임대인에게 계약 기간 내내 집을 정상적으로 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 부여하고 있기 때문입니다.

계약서에 "수리비는 세입자 부담"이라는 특약이 있어도 마찬가지입니다. 특약이 구체적이지 않으면 소규모 수선에만 적용되고, 건물 주요 부분의 대규모 수선은 집주인이 부담할 가능성이 큽니다.

월세를 얼마나 줄일 수 있나요?

사용하지 못한 공간 비율만큼 감액을 요구할 수 있습니다.

방 3개짜리 집에서 누수로 방 1개를 쓰지 못하게 된 경우, 실제 판례에서 월세의 30~50% 감액이 인정된 사례가 있습니다. 피해가 심해 집 전체를 사실상 쓸 수 없는 상황이라면 월세 지급 거절이나 계약 해지를 인정받을 여지도 있습니다.

단, 세입자가 월세를 임의로 먼저 끊어버리면 연체 분쟁이 따로 생길 수 있습니다. 감액 청구와 월세 납부는 분리해서 진행하는 것이 안전합니다.

집주인이 안 고칠 때 단계별 대응

1단계 — 기록부터

누수 발생 시점, 장소, 피해 물품을 사진과 영상으로 남깁니다. 집주인에게는 카카오톡·문자·이메일로 수리를 요청하고, 그 내용을 보관해 둡니다.

2단계 — 내용증명 발송

전화로만 연락하면 나중에 증거가 남지 않습니다. "누수로 어떤 피해가 발생했고, 언제까지 수리해 달라"는 내용을 내용증명으로 보내면 법적 권리 주장의 근거가 됩니다. 집주인들이 내용증명을 받으면 갑자기 연락이 되는 경우도 많습니다.

3단계 — 긴급 수리 후 비용 청구

집주인이 계속 응하지 않고 피해가 커질 위험이 있다면, 민법 제626조에 따라 세입자가 먼저 수리하고 비용을 청구할 수 있습니다. 이때는 집주인에게 예상 비용을 미리 알리고, 견적서와 영수증을 반드시 챙겨야 나중에 금액 다툼이 없습니다.

4단계 — 조정·법적 조치

당사자 간 해결이 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 조정을 신청할 수 있습니다. 피해액이 작다면 지급명령이나 소액사건심판도 방법입니다.

월세 감액 청구소송도 검토할 수 있으나, 법률적 위험이 큰 조치는 전문가 상담 후 판단하는 것이 안전합니다.

누수가 생겼다면 말로만 항의하기보다 첫날부터 사진과 문자 기록을 쌓아 두는 것이 이후 모든 대응의 출발점입니다.