집에 곰팡이가 폈는데 집주인이 환기 탓이라면, 법으로 반박할 기준이 있습니다

집주인 탓인지 내 탓인지 가르는 기준이 뭔가요?

곰팡이 분쟁의 승패는 원인이 어디서 왔느냐로 갈립니다.

건물 구조·설비 문제라면 세입자가 아무리 관리를 잘해도 막을 수 없습니다. 그래서 민법 제623조는 "임대차 기간 내내 목적물을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무"를 집주인에게 부과하고 있습니다.

사소한 고장과 큰 하자는 어떻게 나누나요?

대법원은 집주인 수선의무의 범위를 이렇게 판단해 왔습니다(대법원 1994다34692 등).

전구 교체나 수도꼭지 패킹 교체는 세입자가 처리할 몫에 가깝습니다. 하지만 보일러 고장, 벽체 전체로 번진 누수·곰팡이처럼 정상적인 주거 자체를 방해하는 하자라면 집주인이 고쳐야 합니다.

실제 법원에서는 어떻게 결론이 났나요?

서울서부지방법원은 2022년 1월 이런 판결을 내렸습니다(2020가합39726).

1968년 준공 건물에서 화장실 누수·보일러실 습기, 무단증축으로 인한 환기 부족이 겹쳐 곰팡이가 번진 사건이었습니다. 집주인 측은 "세입자 환기 소홀"을 주장했지만, 법원은 구조적 하자가 주된 원인이라 보고 집주인 책임을 인정했습니다.

단, 세입자가 환기·벽면 물기 제거 등 관리 의무를 했다는 점이 입증되지 않으면 책임이 세입자에게 일부 돌아올 수 있습니다(서울서부지방법원 2019가합33432).

"수리는 세입자 부담" 특약이 있어도 통하나요?

이런 특약이 있더라도 대규모 수선까지 세입자가 전부 떠안는 건 아닙니다. 대법원은 포괄적인 수리 부담 특약이 있어도, 누수·구조적 곰팡이 같은 큰 하자는 여전히 집주인 부담이라고 판단해 왔습니다.

특약 문언이 어디까지 미치는지는 계약서를 개별적으로 따져봐야 하며, 이 해석이 분쟁의 승패로 이어지는 경우가 많습니다.

곰팡이를 발견하면 어떤 순서로 대응해야 하나요?

1. 사진·영상으로 즉시 기록 — 날짜가 찍히는 방식으로 상태를 저장합니다
2. 문자·카톡으로 집주인에게 통지 — 날짜와 내용이 남는 방식으로 수선을 요청합니다 (민법 제634조)
3. 집주인이 안 고치면 차임 감액(월세 인하) 청구 — 사용 못 하는 비율만큼 월세를 줄여달라고 요구할 수 있습니다 (민법 제627조)
4. 부득이 직접 고쳤다면 비용 상환 청구 — 목적물 보존에 쓴 필요비(보존 비용)는 집주인에게 돌려받을 수 있습니다 (민법 제626조)
5. 실제 피해가 발생했다면 손해배상 청구 — 가재도구 훼손 등 구체적 손해가 있으면 배상 요구도 가능합니다

통지 시점이 결정적 증거가 됩니다. 작은 누수를 몇 달간 방치한 탓에 피해가 커졌다면, 처음부터 알렸더라면 막을 수 있었던 확대 손해는 세입자가 분담할 수 있습니다.

월세를 임의로 끊거나 허락 없이 대규모 공사를 벌이면 오히려 세입자가 불리해질 수 있습니다. 통지 → 감액 청구 → 비용 상환 청구 순서를 지키는 것이 가장 안전합니다.