계약 기간 지났는데 그냥 살고 있다면, 이사는 세입자가 먼저 정합니다

묵시적 갱신이 뭔가요?

계약 만료가 다가오는데 집주인도 세입자도 아무 말 없으면, 기존 계약이 같은 조건으로 2년 자동 연장됩니다. 이것을 묵시적 갱신(아무 말 없이 자동으로 연장되는 것)이라고 합니다.

묵시적 갱신이 되는 조건을 보면:

• 집주인: 만료 6개월~2개월 전 사이에 '연장 안 한다'는 통보를 하지 않으면
• 세입자: 만료 2개월 전까지 동일하게 통보하지 않으면

이 기간에 둘 다 아무 말이 없으면 이전과 같은 보증금·월세 조건으로 2년이 연장됩니다. 주택임대차보호법 제6조, 2026년 7월 15일 기준 현행 규정입니다.

그럼 세입자가 먼저 나가겠다고 해도 되나요?

됩니다. 주택임대차보호법 제6조의2가 이 권리를 보장합니다.

묵시적 갱신 상태에서는 세입자가 언제든지 집주인에게 해지(계약을 끝내겠다는 의사 표시)를 통보할 수 있습니다.

집주인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 종료됩니다. 예를 들어 12월 말에 이사하고 싶다면 9월 말까지 통보해야 합니다.

통보는 어떻게 해야 효력이 생기나요?

핵심은 '집주인이 받았다는 증거'를 남기는 것입니다.

집주인이 고의로 수령을 거부해도 법원은 정당한 이유 없는 거부를 '도달한 것'으로 볼 수 있습니다.

복비(중개수수료)는 세입자가 내야 하나요?

낼 의무가 없습니다. 묵시적 갱신 후 해지는 중도 해지가 아니라 법이 세입자에게 보장한 권리 행사이기 때문입니다.

국토교통부 유권해석과 하급심 판례 모두 이 경우 새 세입자를 구하는 책임과 복비는 집주인에게 있다고 봅니다.

집주인이 "다음 세입자 들어와야 보증금 준다"거나 "복비를 내야 한다"고 요구하면 응할 의무가 없습니다.

보증금을 안 돌려준다면?

통보 후 3개월이 지난 시점에 보증금 반환과 주택 반환이 동시에 이뤄지는 것이 원칙입니다.

그래도 안 돌려준다면 단계별로 대응합니다.

1. 내용증명 발송 — 보증금 반환을 공식 요청하고 법적 조치를 예고
2. 임차권등기명령 신청 — 보증금 못 받고 이사할 때, 등기부에 '보증금 받을 권리'를 기록해 대항력(보증금을 지킬 권리) 유지
3. 보증금 반환 소송 — 법원 판결로 강제 회수하는 최후 수단

가을 이사를 계획 중이라면 지금 내 계약이 묵시적 갱신 상태인지 확인하고, 이사 날짜에서 3개월을 거꾸로 계산해 통보 시점을 잡아두는 것이 좋습니다.