계약금 낸 뒤 집주인 세금 체납을 동의 없이 세무서에서 확인하세요

왜 등기부가 깨끗해도 보증금이 위험한가요?

등기부등본에는 근저당·가압류처럼 집 자체에 걸린 권리관계가 나옵니다. 그런데 집주인 개인의 세금 체납 정보는 등기부에 보이지 않습니다.

집주인이 세금을 체납한 채 집이 공매로 넘어가면, 체납 세금 중 '당해세'(해당 부동산 자체에 부과된 세금 — 종합부동산세·상속세·증여세 등)가 문제가 됩니다.

당해세는 임차인의 확정일자(전입 신고 후 집에 대한 우선 변제권을 인정받는 절차)보다 늦게 발생했더라도 보증금보다 먼저 변제됩니다. (국세기본법 제35조)

즉 등기부에 아무것도 없어도, 숨어 있던 체납 세금이 보증금 회수 순위를 뒤로 밀 수 있습니다.

동의 없이 열람할 수 있는 조건은 무엇인가요?

국세징수법 제109조에 근거한 미납국세 열람제도로, 전세사기 피해를 줄이기 위해 마련된 권리입니다. 무동의 열람이 가능한 조건은 두 가지입니다.

이 두 조건을 모두 충족하면 집주인 동의 없이 열람할 수 있습니다. (2026년 현행 기준, 주택임대차보호법 제3조의7)

상황별로 정리하면 아래와 같습니다.

이미 입주해서 살고 있는 상태라면 다시 집주인 동의가 필요해집니다. 잔금을 치르기 전에 한 번 확인해 두는 것이 핵심입니다.

세무서에서 열람은 어떻게 신청하나요?

계약 전과 후, 두 단계로 확인하는 것이 가장 확실합니다.

1단계 — 계약 전: 국세 완납증명서 요청

계약서 작성 전 공인중개사 입회 하에 집주인에게 '국세 완납증명서'를 보여달라고 요청할 수 있습니다. 집주인은 이 요구에 협조할 의무가 있습니다.

2단계 — 계약 후: 세무서 직접 열람

1. 준비물: 신분증 + 임대차계약서
2. 신청처: 전국 어느 세무서든 민원봉사실 (관할 세무서가 아니어도 됩니다)
3. 방식: 현장 열람 — 사본·교부는 되지 않습니다
4. 온라인: 홈택스에서도 열람 가능 여부를 먼저 확인해 볼 수 있습니다

지방세 체납은 어디서 따로 확인하나요?

미납국세 열람제도는 국세(종합소득세·양도소득세 등)만 조회됩니다. 재산세 같은 지방세 체납은 이 제도로 보이지 않습니다.

지방세 체납은 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 지자체에서 별도로 확인해야 합니다. 국세와 지방세를 함께 점검해야 집주인의 세금 위험을 온전히 파악할 수 있습니다.

계약서에 도장을 찍은 직후부터 입주 전까지가 무동의 열람의 골든타임입니다. 신분증과 계약서를 챙겨 가까운 세무서 민원봉사실에 한 번 들러 두면, 등기부에서 보이지 않는 위험을 미리 확인할 수 있습니다.