계약갱신청구권 행사 후 재계약서 작성과 임차인 중도 해지권 판례 정리

1. 사건 개요

2016년부터 한 아파트에 거주하던 임차인은 2021년 4월 임대인과 재계약서를 작성했습니다. 계약 기간은 2021년 4월 6일부터 2년으로 명시되었으며, 보증금과 기타 조건은 직전 계약과 동일하게 유지되었습니다. 계약서 특약란에는 "계약 갱신 청구에 의한 재계약" 이라는 문구가 기재되어 있었습니다.

몇 달 후 임차인이 이사를 결정하면서 "해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료된다"고 주장했고, 임대인은 "이는 새로운 계약이므로 중도 해제가 불가능하다"고 맞섰습니다.

2. 1심 vs 항소심 판단 비교

3. 1심 판단 근거 3가지

1심 재판부는 다음 세 가지를 들어 이 계약을 새로운 계약으로 판단하고 임대인의 손을 들었습니다.

1. 임차인이 법에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 증거가 없음
2. 계약서에 정확한 임대차 기간이 명시되어 있어 명확한 의사에 따른 새로운 계약으로 볼 수 있음
3. 특약란의 "계약갱신청구에 의한 재계약" 문구는 향후 갱신청구권을 다시 행사하지 않겠다는 포기 의사로 해석될 수 있음

4. 항소심 판단 근거 4가지

항소심은 형식보다 실질을 중심으로 판단했습니다. 기존 임대차가 묵시적으로 갱신된 상태에서 양측이 조건을 그대로 유지하면서 임대차 기간만 명시적으로 새로 기재한 것에 불과하다고 보아 다음 네 가지 근거를 제시했습니다.

1. 특약란에 "계약갱신청구권에 의한 재계약" 이라고 명시되어 있음
2. 보증금과 조건이 기존과 동일하고 실질적인 변경이 거의 없음
3. 주택임대차보호법은 임차인의 권리 보호를 위해 갱신된 계약에 대해 임차인이 언제든 해지할 수 있도록 규정하는 강행규정임
4. 임대차 기간을 다시 정했다는 사실만으로는 임차인의 해지권을 부정할 수 없음

이에 따라 임차인의 해지 통보일로부터 3개월 경과 시 계약이 종료되고, 임대인은 그 시점부터 보증금을 반환할 의무가 발생한다고 판단했습니다.

5. 임대인·임차인 실무 시사점

6. 결론

주택임대차보호법상 임차인의 중도 해지권은 갱신계약이라면 원칙적으로 인정되는 강행규정이며, 재계약서를 별도로 작성했다는 사실만으로는 이를 배제할 수 없습니다. 특약 문구와 계약 조건의 실질이 갱신계약과 일치한다면 법원은 형식적인 계약서보다 실질을 우선하여 판단합니다.