겨울철 벽 곰팡이, 집주인에게 수선 요구할 수 있어요

환기 탓인지, 건물 탓인지에 따라 책임이 갈려요

법적 책임은 곰팡이가 왜 생겼는지에 따라 달라집니다. 벽면·천장·창틀에서 누수가 발생하거나 단열이 부족해 결로가 반복되는 경우처럼 건물 구조나 상태에서 비롯한 문제라면 관리 책임은 집주인 쪽으로 기웁니다.

민법 제623조는 집주인이 계약 기간 중 하자 없이 건물을 사용할 수 있도록 유지할 의무를 지도록 정하고 있습니다. 입주 전부터 곰팡이가 있던 상태로 임대한 경우에도 집주인은 책임을 피하기 어렵습니다.

반대로 환기를 제대로 하지 않거나 물기를 방치해 결로가 생겼다면 세입자 부담이 원칙입니다. 민법 제374조에 따라 세입자도 임대차 기간 동안 집을 보존할 의무가 있기 때문입니다.

원인이 복합적으로 작용한 경우에는 양측이 비용을 나눠 부담한 판례도 있어, 세입자의 초기 대응에 따라 부담 범위가 달라질 수 있습니다.

곰팡이를 발견하면 바로 해야 할 일

가장 중요한 건 발견 즉시 집주인에게 알리는 것입니다. 방치했다가 뒤늦게 통지하면 세입자가 책임져야 할 수 있습니다.

• 곰팡이 사진과 동영상을 확보하고, 면적·냄새·누수 여부·발생 기간·건강 피해 여부를 구체적으로 기록합니다.
• 집주인에게 통지할 때는 문자보다 등기우편이나 내용증명처럼 기록이 남는 수단을 권장합니다.
• 호흡기 증상이나 피부 질환이 있다면 병원에서 진단서를 받아 두는 것도 좋습니다.
• 지방자치단체에서 운영하는 무료 환경진단 서비스를 활용해 원인을 가려 보는 방법도 있습니다.

입주 전부터 하자가 있던 부분은 미리 촬영해 두고, 평소 환기와 청소 상태도 사진으로 남겨 두면 집주인이 "관리 소홀"을 이유로 들 때 반박 자료가 됩니다. 집주인에게 공식 요청할 때는 "보증금에서 차감하지 않는다"는 내용도 함께 명시해 두는 편이 안전합니다.

집주인이 미루면 임대료 인하와 손해배상도 가능해요

건물 하자로 주거 환경에 영향이 가거나 손해가 있다면 집주인에게 수리를 요구하면서 임대료 인하와 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다. 긴급한 경우에는 세입자가 먼저 수리를 진행한 뒤 비용을 청구하는 방법도 가능합니다.

이때는 작업 전 피해 상태와 공사 과정, 비용 지출 증빙을 사진과 영수증으로 명확히 남겨야 하고, 집주인의 동의도 서면으로 받아 두어야 합니다.

협의가 이뤄지지 않으면 대한법률구조공단, 부동산원 임대차분쟁조정위원회, 법률홈닥터(취약계층 우선) 등을 통해 상담과 조정을 신청할 수 있습니다. 집주인이 끝내 비용 지급을 거부하면 소송보다 절차가 간편한 '지급명령' 신청을 먼저 고려해 볼 만합니다.

지급명령은 상대방이 이의를 제기하지 않으면 그대로 확정돼 판결문과 같은 효력을 갖고, 이를 근거로 집주인의 예금이나 재산에 압류 같은 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.