갱신 때 5% 넘게 올려줬다면 서명했어도 초과분은 돌려받습니다

이 규정, 내 계약에도 해당되나요?

5% 상한 규정은 계약갱신요구권을 행사한 갱신에만 적용됩니다. 세 가지 상황을 먼저 구분해야 합니다.

묵시적 갱신이란, 계약 만료 6~2개월 전 사이에 집주인이 아무 통보를 하지 않아 같은 조건으로 자동 연장되는 것입니다. 이 경우는 인상 자체가 이루어지지 않습니다.

자신이 갱신요구권을 행사했는지 불분명하다면, 계약서에 "계약갱신요구권 행사"라는 표현이 있는지 확인해보세요.

합의하고 서명해도 정말 초과분이 무효인가요?

그렇습니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 강행규정(당사자 합의로도 바꿀 수 없는 법 조항)입니다.

집주인과 10% 인상에 합의해 계약서에 도장을 찍었더라도, 5%를 넘는 부분은 처음부터 법적 효력이 없습니다. 이미 낸 초과 금액은 부당이득(법적 근거 없이 받은 돈)으로 반환을 청구할 수 있습니다.

단, 지금 상황이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 갱신요구권을 소진하고 새로 합의한 재계약인지를 먼저 확인해야 합니다. 재계약이라면 이 규정이 적용되지 않습니다.

5% 상한 금액, 직접 계산해보기

계산식: 종전 보증금 × 1.05 = 갱신 후 최대 금액 (현행 주택임대차보호법 기준)

보증금 규모별 상한을 미리 알아두면 협상 자리에서 바로 판단할 수 있습니다.

반전세(보증금+월세 혼합)라면 월세를 보증금으로 환산한 금액까지 합산해서 전체 기준으로 5%를 계산합니다. 보증금만 놓고 계산하면 실제 상한보다 낮게 잡힐 수 있습니다.

흔한 계산 실수 세 가지도 주의하세요.

1. 기준 금액 혼동 — 최초 계약 금액이 아니라, 가장 최근에 올린 금액이 이번 5% 계산의 기준입니다.
2. 반전세 월세 환산 누락 — 보증금만 계산하면 상한이 실제보다 낮게 나옵니다.
3. 1년 이내 재인상 제한 미확인 — 5% 이내라도 직전 인상 후 1년이 지나지 않았다면 다시 올릴 수 없습니다.

초과 요구를 받거나 이미 낸 상황이라면

초과 요구를 받은 경우, 이 순서로 대응하세요.

1. 종전 보증금 × 1.05로 상한 금액 직접 계산
2. 5% 이내 금액만 인정한다는 의사를 문자·서면으로 전달
3. 이번 갱신이 계약갱신요구권 행사임을 서면으로 남기기
4. 협의 결렬 시 주택임대차분쟁조정위원회 활용

이미 초과분을 낸 경우, 소멸시효가 있어 갱신 시점이 오래될수록 청구 가능 기간이 줄어듭니다. 계약서와 이체 내역을 지금 확인해두고, 반환을 요청하거나 분쟁 조정을 신청하는 것이 좋습니다.

인상 합의가 끝났다면 새 금액이 명시된 계약서(또는 특약)를 반드시 서면으로 남기고, 인상된 보증금 전액에 대해 확정일자를 다시 받아두세요. 확정일자를 새로 받지 않으면 인상분에 대한 우선변제권 순위가 달라질 수 있기 때문입니다.