'살겠다'며 내보낸 집주인이 다른 세입자 들였다면 손해배상 청구할 수 있습니다

어떤 상황에서 청구할 수 있나요?

집주인(또는 집주인의 직계존속·직계비속 — 부모·조부모·자녀·손자녀)이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐더라면 세입자가 살 수 있었던 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 다시 임대했을 때 청구 근거가 생깁니다.

예를 들어 기존 계약이 2026년 8월에 끝났다면, 갱신됐을 경우 세입자는 2028년 8월까지 거주할 수 있었습니다. 그 기간이 지나기 전에 새 세입자가 들어왔다면 배상 사유를 검토할 수 있습니다.

다만 새 세입자가 들어온 결과만으로 배상이 자동 확정되지는 않습니다. 집주인이 갱신거절 당시 진정한 실거주 의사가 있었는지, 이후 계획이 바뀐 정당한 이유가 있었는지도 함께 판단합니다. 대법원은 실거주 사유가 존재한다는 점을 집주인이 직접 증명해야 한다고 판단했습니다.

배상금은 얼마나 받을 수 있나요?

법은 아래 세 가지 금액 중 가장 큰 것을 배상 기준으로 정합니다.

환산월차임이란 보증금을 월세로 환산한 금액입니다. 월세 계약이면 월세 + 보증금 환산액, 전세면 전세보증금 전체를 월세로 바꿔 계산합니다.

전세 환산에 적용하는 전환율은 연 10% 와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 달라지면 전환율도 바뀌므로, 배상 사유가 생긴 시점의 비율을 확인해야 합니다.

계산 원리 예시 (설명용 가정):

당시 전환율을 연 4%로 가정하면, 전세보증금 5억 원의 환산월차임은 약 167만 원(= 5억 × 4% ÷ 12개월)입니다.

• ① 3개월분: 약 500만 원
• ② 새 세입자 보증금이 6억 원이면 차액 월 약 33만 원 × 24개월 = 약 800만 원
• ③ 이사비·중개보수 등 실제 손해 600만 원 입증 시

→ 셋 중 가장 큰 약 800만 원이 배상 기준이 됩니다. 이는 계산 원리를 설명하기 위한 가정이며, 실제 사건에서는 당시 전환율과 실제 보증금·월세 기준으로 다시 계산합니다.

이미 이사 나왔는데 어떻게 확인하나요?

퇴거한 뒤에도 확인할 수 있습니다. 전 세입자는 주민센터 등 확정일자 부여기관을 방문해 임대차 정보제공 요청서를 작성하면, 해당 집에 새 임대차가 체결됐는지와 새 계약의 보증금·기간 등 법에서 허용하는 정보를 확인할 수 있습니다.

집주인이 주택을 계속 보유하고 있는지는 등기부등본으로 확인합니다. 만약 세입자가 나간 뒤 집이 팔렸다면, 법 제6조의3의 배상 산식이 자동으로 적용되지 않습니다.

이 경우 처음부터 실거주 의사 없이 내보낸 사실을 입증해 민법상 불법행위 손해배상을 별도로 다퉈야 합니다.

지금 챙겨야 할 자료

배상 청구 전에 아래 자료를 모아두면 입증이 훨씬 쉬워집니다.

• 갱신 요구 및 거절 경위: 문자·카카오톡·내용증명 등 날짜가 찍힌 기록
• 집주인이 "실거주" 이유를 밝힌 내용 (본인·부모·자녀 중 누구인지 확인)
• 임대차 정보 확인 결과 또는 새 임대차계약서
• 이사비 영수증, 새 주거지 중개보수, 늘어난 보증금·월세 자료

갱신거절 통보를 받은 그 순간부터 집주인과의 모든 연락을 문자나 카카오톡으로 남겨두는 것이 핵심입니다. 나중에 법적 분쟁이 되면 말보다 기록이 판가름합니다.