갱신계약서에 2년이라고 써있어도 3개월 통보로 이사할 수 있어요

갱신계약서 2년, 꼭 채워야 할까요

전세·월세 만기를 앞두고 계약갱신요구권을 쓰면서 보증금이나 월세를 조금 조정한 뒤 새 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 계약서에 기간이 다시 2년으로 적혀 있다 보니 '2년을 반드시 채워야 한다'고 생각하기 쉽지만, 그렇지는 않습니다.

핵심은 그 계약이 '계약갱신요구권 행사에 따른 갱신'인지, 완전히 새로운 조건으로 다시 맺은 '재계약'인지입니다. 갱신에 해당한다면 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 2년을 모두 채워 살 의무가 없습니다.

대법원도 신규 계약 형식을 취했더라도 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다면 형식만으로 신규 계약으로 단정할 수 없다고 판단한 바 있습니다(대법원 2013다35115 판결).

통지 도달한 날부터 3개월 지나면 종료

주택임대차보호법은 계약갱신요구권으로 갱신된 계약에 대해 세입자가 언제든 계약 해지를 통보할 수 있도록 하고 있습니다. 해지 의사를 밝힌 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

대법원 역시 계약갱신요구권 행사 뒤 세입자가 해지를 통지한 경우, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다고 판단했습니다(대법원 2023다258672 판결). 3개월은 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날이 기준이고, 받은 날은 빼고 다음 날부터 셉니다.

예를 들어 2026년 10월 15일에 집주인이 통지를 받았다면 2027년 1월 15일에 3개월이 지납니다.

묵시적 갱신도 같은 규칙

만기까지 집주인과 세입자가 아무 말 없이 계약이 그대로 이어진 '묵시적 갱신' 상태라면 더 간단합니다. 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

묵시적 갱신 기간 중에 언제든 해지를 통지할 권리는 세입자에게만 있습니다. 다만 차임을 2기분 연체했거나 임차인 의무를 현저히 위반한 적이 있다면 묵시적 갱신 자체가 적용되지 않을 수 있으니 계약 상태부터 확인해야 합니다.

통지는 기록이 남는 방법으로

해지 통지 방식은 법에 따로 정해져 있지 않습니다. 다만 3개월은 집주인이 받은 날 다음 날부터 세기 때문에 '언제 받았는지'가 기록으로 남는 방식이 안전합니다.

내용증명 우편, 문자메시지, 이메일처럼 수신 시점이 확인되는 방법으로 보내고, 집주인이 받은 날을 적어 두세요. 3개월이 지나기 전까지는 계약이 이어지는 기간이라 월세를 계속 내야 합니다.

보증금 반환일과 새 세입자 중개보수 부담 여부는 법에 정해지지 않아 집주인과 서면으로 미리 맞춰 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

특약사항에 '본 계약은 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약임'을 명시하고, 갱신요구 의사도 문자나 내용증명으로 남겨두면 뒤에 다툼이 생겼을 때 유리합니다.