토허구역 세 낀 집, 10월 1일부터 최대 3년 3개월 입주를 미룰 수 있습니다
강남·서초·목동 등 토지거래허가구역(토허구역)에서 세입자가 있는 집을 사도 바로 들어가지 않아도 됩니다. 2026년 10월 1일 시행되는 이 조치는 2026년 5월 12일 이후 무주택을 유지한 매수자라면 최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있게 합니다.
기존에는 토허구역 집을 사면 즉시 들어가야 해 세입자 있는 매물은 사실상 포기해야 했습니다.
토지거래허가구역(토허구역)은 집을 사면 직접 살아야 하는 실거주 조건이 붙는 지역입니다. 강남구·서초구·목동·마포 등이 포함되며, 세입자가 있는 집은 이 조건 때문에 매수 자체가 막혀 있었습니다.
10월 1일부터 달라지는 것
국토교통부가 「부동산 거래신고법 시행령」을 개정해 입주를 나중으로 미루는 조치(실거주 유예)를 확대했습니다.
유예할 수 있는 최대 기간을 정리하면 다음과 같습니다.
이전(2026년 5월 조치)에는 현 세입자의 남은 계약 기간까지만 미룰 수 있었습니다. 이번 개정으로 그 이후 갱신계약 기간까지 추가로 인정됩니다.
신청 대상과 조건 세 가지
모든 매수자에게 해당되는 건 아닙니다.
- 2026년 5월 12일부터 현재까지 무주택 상태를 유지해야 합니다
- 갱신계약을 실거주 유예 신청 전에 먼저 세입자와 체결해야 합니다
- 갱신계약 시작이 신청 마감일(2027년 12월 31일) 이전이어야 합니다
세 번째 조건에 주의가 필요합니다. 최근 새로 2년 임대차 계약을 맺은 집은 갱신 시점이 2028년 이후로 돌아올 수 있어, 이번 혜택을 받지 못할 수도 있습니다.
입주 후에는 2년간 직접 거주해야 하는 의무가 그대로 유지됩니다. 유예 기간이 끝났다고 바로 팔거나 이사 나가는 건 안 됩니다.
강남·목동 지역 세 낀 매물을 검토 중이라면, 신청 시작일(2026년 10월 1일)에 맞춰 세입자 계약 만료 시점과 갱신 가능 여부를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
- 5월 12일 이후로 무주택 유지해야한다는 조건이 진짜 중요하네요 중간에 잠깐 집 있다가 팔았어도 안 되는건가요?? 이 부분이 제일 헷갈려요
- 2028년 이후에 갱신 돌아오는 매물은 혜택 못 받는다는 게 진짜 핵심 함정이에요ㅠㅠ 최근에 새로 2년 계약 맺은 집 사려다가 이거 보고 다시 생각해봐야겠다 싶었어요 중개사가 이 부분까지 제대로 설명 안 해주는 경우도 많을 것 같아서요
- 저 지금 강남 세낀매물 보고있었는데 이거 진짜 몰랐어요. 갱신계약 먼저 체결하고 그 다음에 유예 신청하는 순서 맞죠? 순서 잘못 밟으면 혜택 날아가는거잖아요;;
- 냉정하게 계산하면 유예 3년 3개월 + 입주 후 실거주 2년이니까 집 사고 나서 최소 5년 넘게 팔거나 이사가기 힘들어지는 거잖아요. 진짜 실거주 목적 아니면 쉽지 않은 조건이긴 해요
- ㄹㅇ 세낀 매물이 거래가 막혀있던 이유가 즉시입주 조건때문이었는데 이게 좀 풀리면 시장에 물량이 나올 수도 있겠네요