집주인이 집을 팔 때 세입자가 알아야 할 대항력과 해지권

집주인이 집을 팔면 계약이 없어지나요?

없어지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 집을 새로 산 사람은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. A와 맺은 전세 계약이 있는데 A가 B에게 집을 팔았다면, 계약서 속 A 자리에 B가 들어왔다고 생각하면 됩니다. 계약 내용은 한 글자도 바뀌지 않습니다.

보증금 반환, 계약 갱신, 묵시적 갱신(양쪽 모두 아무 말 없으면 같은 조건으로 2년 자동 연장), 계약갱신요구권 행사도 모두 새 집주인을 상대로 진행하면 됩니다. 새 집주인이 "지금 나가라", "보증금을 올려달라"고 요구해도 계약 기간이 남아 있다면 거부할 수 있습니다.

대항력이 없으면 어떻게 달라지나요?

위 보호는 대항력이 있어야만 작동합니다. 대항력이란 세입자로서 제3자(새 집주인 포함)에게 "내가 여기 살 권리가 있다"고 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법에 따르면 대항력은 전입신고를 해야 생깁니다.

전입신고를 하지 않은 상태에서 집주인이 바뀌면:

• 새 집주인의 퇴거 요구를 법적으로 막을 근거가 없어집니다
• 계약 기간이 남아 있어도 나가야 할 수 있습니다
• 보증금을 새 집주인에게 요구할 수 없고, 기존 집주인의 자력이 없으면 돌려받지 못할 수도 있습니다

확정일자(계약서에 관청이 찍어주는 날짜 도장)도 별도로 챙겨야 합니다. 확정일자가 있어야 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 전입신고와 확정일자, 두 가지 모두 계약 초반에 완비해 두는 것이 가장 안전합니다. 2026년 현행 기준으로도 이 두 요건은 변동 없이 적용됩니다.

세입자가 먼저 계약을 끊을 수도 있나요?

있습니다. 집이 매도되어 새 집주인에게 계약이 넘어갈 때, 세입자는 계약 해지를 선택할 권리가 법원에서 인정됩니다. "새 집주인과 계약을 이어가지 않겠다, 기존 집주인이 보증금을 직접 돌려달라"는 방식입니다.

다만 대법원은 이 권리를 상당한 기간 내에 행사하라고 요건을 달아두었습니다. 집이 팔린 사실을 안 뒤 지체 없이 해지를 통보해야 한다는 뜻입니다. 실제로 행사하면 당장 이사를 나가야 하고, 기존 집주인이 보증금을 즉시 마련하지 못할 가능성도 있습니다. 문제가 있어 보이는 매수인이 등장했거나, 선순위 근저당(이미 걸려 있는 담보 빚)이 많아 새 집주인의 변제 능력이 의심스러운 경우에 적극적으로 검토할 수 있습니다.

집주인이 집을 내놓았다는 것을 알았을 때 상황별 대응

① 아직 매도 전이고, 이사 갈 의향이 있는 경우

기존 집주인에게 먼저 분명히 전달합니다. "새 집주인과 계약을 이어갈 생각이 없고, 소유권이 넘어가면 즉시 해지 통보를 할 것"이라고 미리 말해두면 집주인이 보증금을 직접 해결한 뒤 매도에 나설 가능성이 높아집니다.

② 이미 매도가 완료된 뒤에 알게 된 경우

사실을 안 직후 최대한 빠르게 기존 집주인에게 계약 해지 통보와 보증금 반환을 요구해야 합니다. 시간을 늦추면 해지권 행사 요건인 "상당한 기간"을 넘길 수 있습니다.

③ 이사 계획이 없는 경우

복잡하게 움직일 필요가 없습니다. 기존 집주인에게 새 집주인의 연락처를 받아두고, 이후 계약 관련 소통은 새 집주인과 직접 진행하면 됩니다.

우선 지금 전입신고와 확정일자가 완비되어 있는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.