가계약금 낸 후 계약 취소해도 돌려받지 못하는 경우가 있습니다

이슈톡톡VIP

1시간 전 · 조회수 35

가계약금(임대차·매매 계약 전에 매물을 선점하려고 내는 돈)은 계약을 취소하면 돌려받는 게 원칙이지만, 해약금 약정(계약 해지 시 돈을 포기하기로 한 합의)이 명시적으로 있었다면 반환받을 수 없습니다. 대법원은 이 약정이 명백히 인정되지 않는 한 가계약금을 반환해야 한다고 봤습니다.

단, 계약금 일부만 낸 상태에서 해제하려면 낸 금액이 아닌 전체 계약금 기준으로 해약금이 처리됩니다. '가(假)계약'이라는 이름과 달리, 카카오톡 한 줄·통화 녹취 한 마디가 약정의 핵심 증거가 됩니다.

가계약금은 자동으로 해약금이 되나요?

가계약은 임대차나 매매 계약 전에 "이 매물을 선점하겠다"는 의사를 전달하는 단계입니다. 이때 내는 돈이 가계약금입니다.

이 돈은 해약금(계약을 해지할 수 있는 권리의 대가로 포기하는 돈)으로 보기로 명시적으로 약정하지 않았다면 반환해야 합니다. 대법원은 해약금 약정 여부를 판단할 때 아래를 종합합니다.

약정의 구체적인 내용
계약이 이루어지게 된 동기나 경위
당사자가 달성하려 했던 목적과 진정한 의사
해당 거래의 관행

이 가운데 해약금 약정이 명백히 인정되지 않으면, 가계약금을 받은 쪽은 반환할 의무가 있습니다.

"계약서는 없으니 무조건 돌려받는다"는 착각

가계약이라는 이름이 붙었어도 매매대금·잔금일·특약 등 핵심 조건이 이미 합의된 상태라면, 실무에서 본계약에 준하는 효력이 인정될 수 있습니다.

카카오톡·문자·공인중개사 메시지 한 줄이 합의 내용의 증거가 됩니다. "계약서 안 썼으니 무조건 돌려받는다"는 생각이 이 부분에서 빗나갈 수 있습니다.

계약금 일부만 냈을 때 해제하면 얼마를 내야 하나요?

계약금을 1억으로 정했는데 당장 돈이 부족해 1천만원만 먼저 낸 경우, 다음날 마음이 바뀌어 해제하려면 어떻게 될까요?

해제 주체	내야 하는 금액
매수인(살 사람)이 해제할 때	나머지 9천만원 추가 납부 (총 1억 기준으로 포기)
매도인(팔 사람)이 해제할 때	2억 납부 (1억의 배액배상, 민법 제565조)

이미 낸 1천만원이 아니라 처음 정한 계약금 전액(1억)이 기준입니다. 대법원이 확립한 원칙입니다.

가계약 단계에서 분쟁 막는 방법

반환 조건을 둘러싼 분쟁은 약정의 존재 여부 하나로 결론이 갈립니다. 가계약 시점에 아래 중 하나라도 해두는 것이 가장 확실한 예방법입니다.

반환 조건을 문자·카톡으로 확인 — 서면 계약서 없이도 메시지가 합의 증거가 됩니다.
구두 합의는 녹음 — 반환 여부를 말로 이야기했다면 통화 내용을 보관하세요.
중개사 메시지 캡처 — 공인중개사가 주고받은 메시지도 약정 입증 자료가 됩니다.