집주인이 세입자에게 먼저 준 계약금, 새 계약 깨지면 돌려줘야 할까

어떤 상황에서 이런 분쟁이 생기나요?

전·월세 임대차 계약에서 다음 흐름으로 일이 벌어질 수 있습니다.

1. 집주인이 새 세입자와 계약을 맺고 계약금(= 계약 성사 시 주고받는 돈)을 받는다
2. 기존 세입자가 이사할 집을 구해야 한다며 그 계약금을 먼저 받아 간다
3. 며칠 뒤 새 계약자가 사정이 생겨 계약금을 포기하고 계약을 해제한다
4. 집주인은 기존 세입자에게 "계약이 깨졌으니 돌려달라"고 요구한다

현행 민법 제565조(해약금 규정)에 따르면 계약금을 낸 쪽이 스스로 계약을 취소하면 계약금을 그냥 잃게 됩니다. 즉, 새 계약자가 포기한 계약금은 집주인이 가져야 할 위약금(= 계약을 어겼을 때 상대방이 취득하는 손해배상금)입니다.

문제는 집주인이 이미 그 돈을 기존 세입자에게 넘겨준 상태라는 점입니다.

세입자가 반환하지 않아도 되는 조건은?

판단 기준은 단 하나입니다. 세입자가 그 돈으로 실제 다른 집 계약을 체결했느냐입니다.

세입자가 실제 계약을 맺었다면 그 계약을 어기면 계약금을 잃게 되는 손해 위험을 지고 있으므로 반환 의무가 없습니다. 실제 계약이 없었다면 아무 손해 위험 없이 돈만 보유한 셈이므로 위약금 귀속 원칙대로 집주인에게 돌려줘야 합니다.

계약서가 핵심 증거가 되는 이유

집주인이 "진짜 다른 집 계약했으면 계약서를 가져와라"고 요청했을 때 계약서를 제출하지 못하면 반환 의무가 발생합니다.

실제 사례에서 집주인이 계약서 제출을 요구하자 세입자가 즉시 돈을 송금한 일이 있었습니다. 스스로 계약이 없었음을 인정한 것과 같습니다. 계약서를 보유한 세입자는 제출하고 정당하게 반환을 거부할 수 있었습니다.

세입자라면 받은 계약금을 다른 집 계약에 쓸 때 계약서를 반드시 보관해야 합니다. 이 계약서 한 장이 분쟁이 생겼을 때 유일한 보호 수단이 됩니다.