전월세 중도 퇴거 위약금, 무조건 내야 하는 건 아닙니다

묵시적 갱신인지 재계약인지부터 확인해야 합니다

중도 퇴거의 위약금 여부는 계약 유형에 따라 판이하게 달라집니다.

묵시적 갱신이란 계약 만료 시점에 집주인도 세입자도 아무 말이 없으면 같은 조건으로 자동 연장되는 상태입니다. 이 경우 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

반면 만료 후 서면으로 재계약(새 계약서 작성)을 맺었다면, 그 계약의 특약 내용이 위약금·복비·공실 월세 부담의 기준이 됩니다.

계약서에 위약금 조항이 있어도 전액 내야 하나요?

계약서 특약에 위약금 조항이 있다면 원칙적으로 그 내용대로 지급 의무가 생길 수 있습니다. 다만 두 가지 경우에는 다툴 수 있습니다.

• 위약금이 임대인의 실제 손해를 현저히 초과하면 감액이나 전부·일부 무효를 주장할 수 있습니다.
• 다음 세입자가 공실 없이 바로 연결된다면 임대인 손해는 교체 비용·공백 기간 등 합리적 범위로 제한되므로, '1년치 인상분'이나 '수개월치 월세' 같은 일괄 청구는 다툼 소지가 큽니다.

다음 세입자를 직접 구해 주면 청구 가능한 항목이 그만큼 줄어듭니다. 임대인이 청구할 수 있는 건 아래 범위가 기준입니다.

임대인이 과도하게 청구할 때 대응 순서

1. 계약서 특약 문구 확인 — 위약금 조항 유무, 산정 기준, 공제 항목을 먼저 정리합니다.
2. 산정 근거를 문자로 요청 — 인상분 계산식, HUG(주택도시보증공사) 비용 등 항목별 금액을 서면으로 받아 놓아야 이후 협의에 근거로 쓸 수 있습니다.
3. 과도한 항목은 감액·무효 주장 — 실제 손해를 넘는 금액이 확인되면 항목별로 이의를 제기할 수 있습니다.
4. 보증금 일방 공제가 우려되면 — 내용증명으로 반환 의사를 먼저 밝혀두고, 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 소액 소송을 검토합니다.

계약서 조항과 실제 사실관계(퇴실일, 후속 세입자 입주일)를 먼저 정리해두는 것이 모든 대응의 출발점입니다.