전세·월세 받는 집주인이 자주 놓치는 신고 세 가지 핵심 정리

내가 해야 하는 신고가 뭔지 어떻게 구분하나요?

신고 종류마다 대상자와 신고 장소, 기한이 달라서 먼저 본인 상황을 확인하는 것이 중요합니다.

주택임대사업자란 지자체(시군구청)와 세무서, 두 곳 모두에 사업자 등록을 마친 사람입니다. 한 곳만 등록했다면 주택임대사업자가 아닙니다.

전월세 신고, 어떤 경우에 해야 하나요?

신고 대상 지역에서, 아래 금액 기준 중 하나라도 넘는 계약이면 신고합니다.

신고 대상 지역

• 서울, 세종시, 제주도 전체
• 전국 시(市) 지역 전체
• 광역시·경기도 관할 군(郡) 지역
• (광역시·경기도를 제외한 나머지 군 지역은 대상 아님)

신고 대상 금액 — 아래 중 하나만 해당해도 신고 필요

• 보증금 6천만 원 초과
• 월세 30만 원 초과

계약 갱신 시 보증금과 월세에 변동이 없으면 신고할 필요 없습니다.

상가 임대차는 신고 대상이 아닙니다. 단, 건물 용도는 상가이지만 임차인이 주거 목적으로 쓴다면 주택 임대차로 봐서 신고 대상이 됩니다.

월세를 30만 원에 맞추고 관리비를 높이는 방식으로 신고를 피하는 경우도 있는데, 임차인이 문제 제기하면 분쟁이 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.

소액보증금이면 신고 안 해도 된다는데 맞나요?

그렇지 않습니다. 소액보증금(주택임대차보호법상 최우선변제 대상 보증금 범위)과 전월세 신고 기준은 전혀 별개입니다.

보증금이 6천만 원 미만이어도 월세가 30만 원을 초과하면 신고 대상입니다.

예를 들어 보증금 1천만 원에 월세 40만 원이라면, 보증금은 소액이지만 월세 기준을 넘었으므로 신고해야 합니다.

소득세가 비과세인 경우도 마찬가지입니다. 1주택자이고 공시가격 10억 원 이하여서 임대소득이 비과세되더라도, 보증금 또는 월세가 기준을 초과했다면 전월세 신고는 따로 해야 합니다. 전월세 신고와 소득세 신고는 별개의 의무입니다.

주택임대사업자라면 반드시 챙겨야 할 것

주택임대사업자는 지역이나 금액과 무관하게 등록된 임대주택의 모든 임대차계약을 신고해야 합니다.

• 신규 계약 → 신고
• 갱신 계약 → 신고
• 묵시적 갱신 (아무 말 없이 계약이 자동 연장된 경우) → 신고
• 단기(1~2개월) 계약 → 신고

묵시적 갱신 신고를 누락하면 과태료가 부과됩니다. 계약이 자동으로 연장됐다고 해서 신고를 건너뛰면 안 됩니다.

임대사업자가 임대사업자 미등록 주택도 함께 보유하고 있다면, 미등록 주택의 임대차는 시군구청이 아니라 주민센터에 전월세 신고를 해야 합니다. 두 신고를 구분해서 각각 접수해야 하는 점을 꼭 기억하세요.

임대소득 소득세는 언제, 어떻게 신고하나요?

전년도 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 주택 임대소득 총수입(월세 + 간주임대료 합산)을 매년 5월 1~31일에 신고합니다.

간주임대료란 전세보증금 등을 받은 경우, 그 금액을 운용해서 번 것으로 간주하여 계산한 금액입니다.

총수입이 2천만 원 이하이면 분리과세(14% 단일세율)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 종합과세는 다른 소득과 합산해 현행 소득세율이 적용됩니다.

2026년 기준 종합소득세 세율(일부)은 아래와 같습니다.

어느 쪽이 유리한지는 다른 소득 규모에 따라 달라지므로 두 방식을 비교한 뒤 신고하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다.

신고 종류를 처음 구분하기 어렵다면 소득세는 홈택스, 임대사업자 임대차계약 신고는 렌트홈, 일반 전월세 신고는 부동산거래관리시스템에서 각각 본인 해당 여부를 먼저 확인해 보는 것을 권합니다.