전세가 월세로 바뀌는 구조와 세입자 보증금 지키는 4단계

집주인이 전세를 꺼리게 된 이유는 무엇인가요?

전세는 원래 집주인이 세입자에게 목돈을 무이자로 빌리고, 그 돈을 은행에 예치하거나 다른 집을 사는 데 활용해 이득을 보는 구조였습니다. 매매가 5억 원인 아파트에 전세보증금이 4억 원이라면 집주인은 1억 원만 있어도 집을 살 수 있었습니다. 이를 갭투자(집값과 전세보증금의 차이, 즉 갭이 작을수록 적은 돈으로 집을 살 수 있는 방식)라고 부릅니다.

한국은행이 2021년부터 2023년 사이 기준금리를 0.5%에서 3.5%로 올리면서 이 구조에 균열이 생겼습니다. 전세보증금을 은행에 맡겨도 예전만큼 수익이 나지 않고, 대출이자는 커졌습니다. 반면 월세로 전환하면 매달 들어오는 현금으로 이자를 충당할 수 있어, 집주인 입장에서는 전세보다 월세가 유리한 구조로 바뀐 겁니다.

여기에 세금과 임대차 제도가 더해졌습니다. 종합부동산세는 매년 현금으로 나가는 지출인데, 전세만 놓고 있으면 이 돈을 마련하기 어렵습니다. 계약갱신청구권(세입자가 계약 만료 시 한 번 더 연장을 요구할 수 있는 권리)이 도입되면서, 집주인은 최소 4년간 임대료를 5% 넘게 올리기 어려워졌습니다. 처음 계약할 때부터 월세 비중을 높여 향후 현금 흐름을 미리 확보하려는 유인이 커진 것입니다.

금리가 다시 내려가도 전세 시장이 예전으로 쉽게 돌아오기 어려운 이유가 여기에 있습니다. 세금과 임대차 제도라는 두 가지 요인이 여전히 같은 방향으로 작용하고 있기 때문입니다.

보증금을 지키는 4단계 절차

전세에서 반전세(보증금을 낮추고 월세를 일부 내는 형태)로 전환되는 과도기에, 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있습니다. 단계별로 준비해 두는 것이 중요합니다.

1. 계약 전 — 등기부등본 확인: 근저당권(집을 담보로 설정된 채권) 등 선순위 채권이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다. 경매로 넘어갈 경우 이 금액이 먼저 정산되므로, 보증금이 회수될 여지가 있는지 반드시 살펴야 합니다.

1. 이사 당일 — 전입신고 + 확정일자: 전입신고를 하면 대항력(이후 집이 팔려도 세입자가 살 권리)이, 확정일자를 받으면 우선변제권(경매 시 보증금을 우선 돌려받을 권리)이 생깁니다. 이사 당일 바로 처리해야 효력 시점이 빨라집니다.

1. 계약 기간 중 — 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에서 제공하는 보증에 가입하면, 집주인이 만기 때 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관을 통해 돌려받을 수 있습니다. 매년 보증료가 발생하지만 보증금 전액과 비교하면 작은 편이고, 계약 기간 중에도 가입 가능한 경우가 있으므로 미가입 상태라면 즉시 확인해 보는 것이 좋습니다.

1. 만기 후 미반환 시 — 임차권 등기 명령: 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 임차권 등기 명령(법원에 신청해 등기부에 세입자의 권리를 올리는 절차)을 신청합니다. 이사를 간 이후에도 기존 대항력이 유지되어, 새 거주지로 전입신고를 옮기면서도 보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다.

월세 전환을 제안받으면 어떻게 협상하나요?

집주인이 전세보증금의 일부를 월세로 돌리길 원할 때 알아야 할 개념이 전월세전환율입니다. 보증금 중 월세로 전환하는 금액에 대해 연간 몇 % 이자를 적용할 것인지를 나타내는 비율입니다.

주택임대차보호법 시행령은 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더한 값을 법정 상한선으로 정해두고 있습니다. 보증금 1억 원을 월세로 전환할 때, 전환율이 1%포인트만 차이 나도 연간 100만 원, 월로 따지면 약 8만 원의 차이가 생깁니다. 협상 전에 법정 상한선이 얼마인지 확인하고, 그 기준을 근거로 제시하는 것이 핵심입니다.

보증금을 최대한 유지하고 월세 비중을 줄이는 반전세 형태가 완전 월세보다 세입자에게 유리한 경우가 많습니다. 월세 전환이 불가피하더라도 보증금을 낮추기보다 유지하는 방향으로 협상하는 편이 낫습니다.

지금 전세로 거주 중이라면 등기부등본을 다시 한번 열람해 근저당 설정에 변동이 없는지 확인하고, 전세보증금 반환보증에 아직 가입하지 않으셨다면 잔여 계약 기간 내 가입 가능 여부를 오늘 바로 알아보세요.