전세 재계약 때 확정일자 새로 받으면 보증금 순위 사라지는 이유
전세 재계약 때 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받으면, 2년 동안 지켜온 보증금 우선 순위(집이 경매로 넘어갔을 때 먼저 돈 받을 권리)가 그날 날짜로 초기화됩니다. 집주인이 "보증금 안 올릴 테니 계약서만 다시 쓰자"는 제안은 세입자 순위를 리셋하려는 함정일 수 있습니다. 보증금이 그대로라면 아무 말 없이 2년 자동 연장되는 묵시적 갱신이 가장 안전하고, 증액 시에도 기존 계약서는 반드시 유지해야 합니다. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 전세 세입자에게 해당하는 내용입니다(상가 임대차는 별도).
재계약 때 확정일자를 새로 받으면 왜 위험한가요?
전입신고와 확정일자를 받으면 '내가 이 집에 먼저 왔다'는 순위표가 생깁니다. 이것이 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2)입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 이 순위대로 보증금을 배분받습니다.
핵심 함정은 여기 있습니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 받은 날 밤 자정, 즉 다음날 0시부터 시작됩니다(주택임대차보호법 제3조). 새 계약서를 쓰고 확정일자를 새로 받는 순간, 2년 전에 쌓아 놓은 1순위가 오늘 날짜로 리셋됩니다.
그 빈틈을 집주인이 이용해 잔금 당일 오전에 대출 등기를 접수하면 은행이 즉시 1순위, 세입자는 2순위로 밀립니다. 낮에 확정일자를 받아도 아침에 접수한 은행보다 늦어지는 구조입니다.
보증금이 그대로라면 어떻게 하는 게 가장 안전한가요?
가장 강력한 방법은 아무것도 하지 않는 것입니다. 이것이 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)입니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 양쪽 모두 아무 말도 하지 않으면 기존 계약 조건 그대로 2년 연장됩니다. 기존 확정일자 순위는 그대로 살아 있습니다. 묵시적 갱신이 된 뒤에는 세입자가 원할 때 3개월 전 통보만으로 언제든지 나갈 수 있는 장점도 있습니다.
집주인이 "계약서만 다시 쓰자"고 연락해도 보증금 변동이 없다면 거부해도 됩니다. "기존 계약 조건 그대로 2년 연장하는 것으로 알겠습니다"라는 문자 한 통으로 법적 효력이 충분합니다. 굳이 계약서를 새로 쓰거나 부동산 대필비를 낼 필요가 없습니다.
보증금을 올려줄 때는 어떻게 해야 하나요?
기존 계약서를 절대 버리면 안 됩니다. 올린 금액(증액분)에 대해서만 별도 계약서를 작성하고 그 계약서에만 확정일자를 받습니다.
예를 들어 기존 보증금 3억 원에서 5천만 원을 올리는 경우, 기존 3억 원짜리 계약서는 그대로 보관하고 5천만 원짜리 새 계약서만 확정일자를 받습니다. 이렇게 하면 3억 원은 최초 확정일자 순위로, 5천만 원은 오늘 날짜 순위로 각각 보호됩니다.
반대로 전체 금액을 새 계약서로 합쳐서 통으로 쓰면 3억 원의 1순위가 모두 사라집니다. 중개사가 "새로 다시 쓰자"고 해도 이 방식은 사용하면 안 됩니다.
계약서에 반드시 넣어야 할 특약 2가지는 무엇인가요?
| 구분 | 특약 문구 |
|---|---|
| 담보물권 금지 | "임대인은 잔금 지급일 다음날까지 담보물권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 배상한다." |
| 전세보증보험 거절 시 무효 | "전세보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다." |
담보물권 금지 특약이 필요한 이유는 대항력이 다음날 0시부터 생기는 구조 때문입니다. 잔금 당일에 집주인이 몰래 대출 등기를 접수하면 세입자보다 순위가 빨라질 수 있습니다. 이 특약 한 줄이 그 행위 자체를 계약 위반으로 만들어 묶어 놓는 역할을 합니다. 이 특약을 거부하는 집주인은 대출 계획이 있다는 신호입니다.
전세보증보험 거절 시 무효 특약은 HUG나 SGI 같은 보증기관이 "이 집은 위험하다"고 판단해 가입을 거절했을 때 계약금을 돌려받을 수 있게 해줍니다. 이 문구가 없으면 보증 거절을 확인하고도 울며 겨자 먹기로 들어가야 할 수 있습니다.
계약 전과 재계약 직전에 등기부등본은 반드시 말소 사항 포함으로 발급받아야 합니다. 현재 유효 사항만 뽑으면 과거 압류·가압류·근저당 반복 이력이 보이지 않습니다. 인터넷 등기소에서 말소 사항 포함 항목을 체크하고 발급하면 열람 비용은 700원입니다. 빨간 줄이 여러 번 반복된 집은 지금 당장 깨끗해 보여도 주의가 필요합니다.
- 재계약때 아무생각없이 확정일자 다시받았는데 지금 식은땀 흘리면서 읽고있어요ㅠㅠ 보증금 3억인데 어떻게 된건지 집주인한테 연락도 못하겠음;;
- 집주인이 작년에 계약서 다시쓰자고 연락왔는데 귀찮아서 문자로 연장한다고만 답했거든요 그게 정답이었던거네요ㅎㅎ 묵시적 갱신이라는 단어 오늘 처음알았어요
- 맞아요 그게 가장 안전한 방법이에요 기존 확정일자 순위 그대로 살아있습니다
- 표준계약서에 이런 특약이 기본으로 안들어가 있다는게 진짜 황당하죠 개인이 다 알아서 챙겨야 하는거잖아요;;
- 그래도 이제 알았으니까 앞으론 직접 넣으면 되잖아요 몰라서 못하는 거랑 알고 하는 건 다르니까요
- ㄹㅇ 그 말도 맞긴한데 이게 처음부터 기본 보호가 됐으면 당하는 사람이 없었을텐데 하는 아쉬움이죠 ㅋㅋ 뭐 알았으니 앞으론 챙겨야죠
- 담보물권 금지 특약 넣으려고 했더니 집주인이 왜 이런걸 요구하냐고 불쾌해하던데요 이게 거부 아닌 불만 표시도 의심해야하는건가요?
- 말소사항 포함 등기부등본이 따로 있는 거 오늘 처음 알았어요. 방금 인터넷 등기소에서 700원 내고 확인해봤더니 과거에 압류 들어왔던 기록이 있더라고요. 현재 꺼만 봤으면 절대 몰랐을 내용이라 깜짝 놀랐습니다.