전대차 계약에서 임대인 동의가 없으면 전차인은 법 보호를 못 받습니다

전대차란 무엇이고 일반 임대차와 어떻게 다른가요?

임대차는 건물주(임대인)와 세입자(임차인) 사이의 1단계 계약입니다. 전대차는 여기서 한 단계 더 들어갑니다. 임차인이 이미 빌린 공간을 다시 제3자인 전차인에게 빌려주는 2단계 구조입니다.

공유오피스나 팝업 스토어가 전형적인 사례입니다. 사업자(임차인)가 건물주로부터 큰 공간을 빌린 뒤, 그 공간 일부를 단기로 여러 이용자(전차인)에게 다시 빌려주는 방식입니다.

전차인이 상가임대차보호법 보호를 받으려면 무엇이 전제되나요?

상가임대차보호법(상임법)은 전대차에도 적용됩니다. 단, 전제 조건이 있습니다. 임대인의 동의를 받은 적법한 전대차여야 합니다.

이 조건을 충족하면 전차인도 아래 두 가지 권리를 행사할 수 있습니다.

• 계약갱신요구권: 계약 기간이 끝날 때 갱신을 요구할 수 있는 권리
• 대항력: 건물 소유자가 바뀌어도, 또는 임대인이 퇴거를 요구해도 버틸 수 있는 권리

하지만 전차인에게 적용되지 않는 보호도 있습니다.

권리금(= 가게 자리·윗분·시설 등의 가치를 돈으로 받는 것)을 나갈 때 돌려받을 수 있는 조항은 임차인에게만 적용됩니다. 전차인은 법령상 이 보호를 받지 못합니다.

임대인 동의 없는 전대차 계약, 전차인은 어떻게 되나요?

임차인이 임대인 몰래, 또는 거절에도 불구하고 전대차 계약을 맺은 경우를 무단전대라고 합니다.

상가임대차보호법은 임대인이 무단전대를 사유로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시합니다. 실제로 팝업 스토어 운영 임차인이 임대인 동의 없이 여러 업체와 반복 전대차를 맺은 사안에서, 법원은 임대인의 계약갱신 거절이 정당하다고 판단했습니다.

전차인은 이 상황에서 임대인에게 대항할 수 없습니다. 임대인의 퇴거 요구를 거부할 대항력 자체가 없기 때문입니다. 무단으로 전대차를 맺어준 임차인(전대인)에게 손해배상 또는 위약금을 청구하는 것만 가능합니다.

임차인이 갑자기 폐업하거나 사라지면 전차인은 어떻게 하나요?

임대인이 동의한 적법한 전대차라면, 임차인이 폐업하거나 사라져도 전차인에게는 선택지가 있습니다.

남은 임대차 기간 안에서: 전차인은 전대차 계약에 정해진 임료를 임대인에게 직접 납부하면서 공간을 계속 사용할 수 있습니다.

임대차 계약 종료 후 계속 있고 싶다면 아래 두 방법이 있습니다.

1. 임대인과 새로운 임대차 계약 체결 — 전차인이 직접 임차인이 되는 가장 깔끔한 방법
2. 계약갱신요구권 행사 — 임차인이 행사할 수 있었던 갱신요구권을 대신 청구하거나, 전차인 본인의 갱신요구권을 직접 행사

공유오피스나 소호사무실 계약 전, 임대인 동의 여부를 계약서 특약이나 임대인 확인서 형태로 직접 확보하는 것이 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.