재건축 예정 상가를 임대할 때 계약서에 꼭 넣어야 할 내용

상가 임차인에게 왜 10년이 보장되는 건가요?

상가건물임대차보호법 제10조(현행)는 임차인이 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년 범위에서 계약 갱신을 요구할 권리(갱신요구권, 임차인이 계약을 계속 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리)를 보장합니다. 임대인은 원칙적으로 이 요구를 거절할 수 없고, 법에서 정한 예외 사유에 해당해야만 거절이 가능합니다.

재건축이나 대수선(건물을 크게 수선하는 공사)도 예외 사유에 포함되어 있습니다. 단, 예외로 인정받으려면 반드시 갖춰야 하는 조건이 있습니다.

재건축 이유로 갱신을 거절하려면 계약서에 뭐라고 써야 하나요?

법이 요구하는 것은 계약 체결 시점에 임차인에게 두 가지를 구체적으로 알리는 것입니다.

이 두 항목이 계약서 특약란에 구체적으로 기재돼 있어야 나중에 갱신 거절 사유로 인정받을 수 있습니다. 임차인이 이 내용을 확인하고 서명한 사실이 계약서에 남아 있어야 한다는 점도 중요합니다.

"재건축 시 비워준다"는 문구 한 줄로는 왜 부족한가요?

과거 계약서에서 흔히 볼 수 있는 "재건축 시 임차인은 즉시 명도한다"는 식의 문구는 임차인이 재건축이 실제로 언제, 얼마나 걸릴지 전혀 알 수 없습니다. 이렇게 되면 임차인이 10년 갱신 가능성을 인식하지 못한 채 계약하는 경우가 생기고, 나중에 "갱신 거절 요건을 갖추지 못했다"는 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

법이 구체적 고지를 요구하는 이유는 임차인의 선택권 보호입니다. 재건축 시기와 기간을 알아야 임차인도 입주 여부를 스스로 결정하고, 인테리어 투자 규모를 조절하거나 임대료를 협상하는 등 자기 보호 조치를 취할 수 있기 때문입니다. 임대인에게 일방적으로 유리한 조항이 아니라 양측이 알아야 할 정보를 계약 단계에서 정리하는 것입니다.

이미 계약서에 이 내용이 빠진 상태라면 어떻게 하나요?

계약 체결 이후에는 이 조항을 소급해 적용하기 어렵습니다. 이미 임대 계약이 체결된 상태라면 임차인의 동의를 받아 계약 내용을 재합의하는 방법을 검토해야 하며, 상황에 따라 법률 전문가 조언이 필요합니다.

앞으로 새 임차인과 계약할 예정이라면 계약서 작성 전에 아래 항목을 점검해 두세요.

• 재건축 또는 대수선 예정 시기가 특약란에 구체적으로 기재됐는지
• 공사 예상 기간이 함께 명시됐는지
• 임차인이 이 내용을 인지했다는 확인(서명)이 계약서에 남아 있는지

공실이 부담스러워 계약을 서두르다 보면 특약을 대충 넘기게 되는데, 이 부분 하나로 나중에 갱신 분쟁이 생길 수 있다는 점을 감안하면 계약 전 단계에서 꼼꼼히 챙기는 게 맞습니다.