월세 계약 주의사항, 등기부등본과 특약으로 보증금 사수하는 법
월세 계약에서 보증금을 지키는 핵심은 등기부등본 확인과 구체적인 특약사항 작성 두 가지입니다. 등기부등본 을구(빚·저당권이 기록되는 칸)의 채권최고액(빚 한도)과 보증금 합산이 집값의 70~80% 이하여야 안전합니다.
대리인·신탁·법인 소유 물건은 유형별로 추가 서류 확인과 지정 계좌 송금이 필수이며, 특약에 추가 저당권 금지 문구를 넣어두면 계약 이후 예상치 못한 빚이 생기는 상황을 막을 수 있습니다.
등기부등본 을구, 어디서 무엇을 봐야 하나요?
등기부등본에서 보증금 안전 여부를 파악하려면 을구(빚·저당권이 기록되는 칸)를 봐야 합니다.
확인할 숫자는 채권최고액(집에 걸린 빚의 한도) + 내 보증금 합계입니다. 이 합산액이 집값의 70~80% 이하여야 합니다. 초과하면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
계약 유형별로 어떤 서류를 추가로 확인해야 하나요?
2026년 기준, 계약 유형에 따라 확인해야 할 서류와 송금 방법이 달라집니다.
| 계약 유형 | 추가 확인 사항 | 송금 계좌 |
|---|---|---|
| 일반 계약 | 등기부등본 을구 채권최고액 | 소유자 계좌 |
| 대리인 계약 | 위임장·인감증명서·대리인 신분증 | 반드시 소유자 계좌로만 |
| 신탁 부동산 | 신탁원부·신탁사 공식 동의 여부 | 신탁사 지정 계좌로만 |
| 법인 소유 | 법인 등기부등본·인감증명서·사업자등록증 | 법인 명의 계좌로만 |
대리인 계약에서 집주인 배우자나 가족이 나오는 경우, 위임장과 집주인 인감증명서가 없으면 나중에 계약 자체가 문제 될 수 있습니다.
신탁 부동산은 등기부등본에 신탁등기 표시가 있으며, 실제 권리가 신탁사(자산을 위탁받아 관리하는 회사)에 있습니다. 지정 계좌가 아닌 곳으로 보증금을 보내면 보호를 받지 못합니다.
특약사항에 꼭 넣어야 할 내용은?
특약은 "추후 협의" 같은 모호한 표현이 아니라 누가, 언제, 어떻게 이행할지를 구체적으로 써야 합니다.
- 시설 하자: 입주 당시 시설이 정상 작동 중임을 확인하며, 누수 발생 시 임대인(집주인)이 수리한다
- 원상복구 범위: 퇴실 시 벽 타공 메움·바닥 복구 등 어느 범위까지 돌려놓아야 하는지 명시한다
- 추가 저당권 금지: 계약 당일부터 잔금 지급일 다음날까지 추가 저당권·가압류 설정을 금지한다
세 번째 특약이 핵심입니다. 이 문구가 없으면 계약 이후 집주인이 빚을 늘려도 막을 방법이 없고, 내 대항력(보증금을 법적으로 보호받는 권리)이 뒤로 밀립니다.
중도 해지할 때도 특약으로 미리 정해두세요
개인 사정으로 계약 기간 중 나오게 되면, 새 세입자가 들어올 때까지 월세를 계속 내야 하는 경우가 있습니다.
중개수수료 부담을 누가 지느냐도 분쟁 포인트입니다. 계약 시 중도 해지 조건과 수수료 처리 방식을 특약에 미리 정해두면 나중에 다툼이 생기지 않습니다.