수도권 아파트 1주택자, 실거주 이력 없다면 2027년 전에 확인하세요

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2일 전 · 조회수 148

2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자 중 본인·배우자 모두 한 번도 실거주한 적이 없고 그 집을 가족이 아닌 타인에게 임대 중이면 전세대출 신규취급과 만기연장이 금지됩니다.

1주택자 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 낮아져 전세 한도도 함께 줄어듭니다.

금융위원회가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에 따라 2027년 1월 1일부터 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증이 제한됩니다.

수도권·규제지역에 아파트를 가지고 있고 본인·배우자 어느 누구도 그 집에 실거주한 적이 없으면서 가족이 아닌 타인에게 임대 중이라면 전세대출 신규취급과 기존 대출 만기연장이 원칙적으로 막힙니다.

전세 만기가 2027년 1~2월에 걸려 있는 1주택자라면 지금 자신이 해당되는지 확인해야 합니다.

어떤 1주택자가 대상인가

세 가지 조건을 모두 충족해야 규제 대상입니다. 부부합산 기준으로 ①수도권·규제지역 내 아파트를 1채 보유하면서 ②그 주택을 타인에게 임대차 중이고 ③본인과 배우자 어느 누구도 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우입니다.

본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대 중이라면 규제 대상에서 제외됩니다. 실거주 기준은 주민등록법상 전입 신고의 거주 의무 기간인 30일 이상 거주 이력으로, 짧게나마 실거주 이력이 있으면 규제를 피할 수 있습니다.

첫째, 위 세 조건을 모두 충족한 비거주 1주택자는 전세대출의 신규취급은 물론 기존에 받은 전세대출의 만기연장도 금지됩니다. 공적 보증기관(주택금융공사·HUG·SGI)의 전세대출 보증이 끊기기 때문입니다.

둘째, 비거주 여부와 상관없이 1주택자 전세대출 보증비율이 낮아집니다. 수도권·규제지역은 기존 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 10%P 하향 조정됩니다. 보증비율이 낮아지면 전세대출 한도가 줄거나 금리가 오르거나 아예 거절될 수 있습니다.

무주택자에 대한 보증비율은 종전 수준 그대로 유지됩니다.

실거주를 못 한 이유가 분명하면 예외가 인정됩니다. 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집을 매수해 당장 실거주가 어려운 경우, 임대차계약승계 조건부로 집을 산 뒤 세입자와의 계약이 끝나지 않아 입주를 못 한 경우에는 신규 전세대출과 만기연장이 허용됩니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 못해 전세대출 상환이 어려울 때, 임대차계약 종료로 퇴거 예정인데 일정 조정 과정에서 전세대출 연장이 필요한 경우(예: 6개월 내 단기 연장)도 만기연장이 가능합니다.

그 외에도 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규취급과 만기연장이 허용됩니다.

전세 만기가 2027년 1월 이후에 걸려 있는 1주택자라면 자신이 세 가지 조건을 모두 충족하는지, 짧게라도 전입 신고 이력이 있는지를 미리 확인하는 편이 안전합니다. 해당된다면 매도·실거주 전환 등 대응 계획을 세울 시간이 필요합니다.

보증비율 축소는 비거주 요건과 무관하게 전 1주택자의 전세대출 한도에 영향을 미치므로, 재계약을 앞두고 있다면 거래 은행에 가능한 한도를 미리 상의해 두는 편이 좋습니다.