서울 토허구역 세입자, 10월부터 갱신계약 기간까지 퇴거 안 해도 됩니다
서울 토허구역에 전세나 월세로 살고 있다면 2026년 10월 1일부터 달라지는 규정이 있습니다. 기존에는 집이 새 집주인에게 팔려도 남은 임대차기간까지만 퇴거가 유예됐는데, 이제는 계약갱신청구권을 행사한 갱신계약 기간(최대 2년)까지 유예 대상에 추가됩니다.
국토교통부가 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 2026년 10월 1일부터 시행하는 것으로, 세입자 기준 최장 2029년까지 퇴거를 미룰 수 있게 됩니다.
10월 1일부터 서울 토허구역(토지거래허가구역) 세입자는 집이 팔려도 갱신계약 기간까지 퇴거를 거부할 수 있게 됩니다.
기존에는 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 사더라도 현 임대차계약의 남은 기간까지만 퇴거가 유예됐습니다. 10월 1일부터는 세입자가 계약갱신청구권(별도 사유 없이 2년 더 연장을 요청할 수 있는 권리)을 행사한 경우, 그 갱신계약 기간도 유예 대상에 포함됩니다.
조건이 하나 붙습니다. 갱신계약이 유예 대상으로 인정받으려면 집주인(매수자)이 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약이 이미 맺어져 있어야 하고, 그 갱신계약이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 합니다. 갱신청구권을 쓸 생각이라면 계약 시점을 미리 챙겨두는 편이 안전합니다.
기존과 달라지는 내용 비교
| 구분 | 기존 | 2026년 10월 1일 이후 |
|---|---|---|
| 실거주 유예 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 (1년 연장) |
| 유예 인정 범위 | 임대차 잔여기간까지 | 잔여기간 + 갱신계약 기간(최대 2년) |
두 가지가 동시에 바뀝니다. 유예 인정 범위 확대가 세입자에게 가장 직접적인 변화입니다.
최장 2029년까지 — 계산법은 이렇습니다
시행일(2026년 10월 1일) 기준으로 기간을 더하면,
세입자가 갱신청구권을 행사하면 그 기간까지 퇴거 압박 없이 거주할 수 있습니다. 매수자는 늦어도 2029년까지 입주를 완료하면 됩니다.
이 제도는 무주택 실수요자가 매수한 경우에만 적용됩니다. 토허구역에서는 매수 허가 단계에서 무주택 요건이 걸러지는 구조입니다.
적용 대상과 매수자 조건
적용 주택은 2026년 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택입니다. 서울은 2025년 10월 20일부터 25개 자치구 전역이 토지거래허가구역입니다(지정 효력 2026년 12월 31일까지). 다만 허가 대상은 아파트와, 같은 단지 안에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택이므로, 단독·다가구·오피스텔에 사는 세입자는 이번 유예와 무관합니다.
매수자에게는 두 가지 조건이 있습니다.
- 허가 후 4개월 이내에 등기(소유권 이전)를 마쳐야 합니다
- 입주 후에는 2년간 실거주 의무가 있습니다
이 조건을 어기면 유예 혜택이 사라집니다. 현재 토허구역에 세를 들어 살고 있다면, 계약 만료 시점과 갱신청구권 사용 여부를 미리 파악해두면 이번 변화에 대비할 수 있습니다.
- 강남구 전세 4년째 살고있는데 이런거 처음 알았어요 집주인이 이번달 매매 알아본다는 얘기를 슬쩍 했거든요 10월부터 달라진다니까 갱신청구권 쓰는 타이밍 재봐야겠어요ㅠㅠ
- 무주택 실수요자가 매수한 경우에만 해당된다는 조건이 핵심이겠네요 집주인이 다주택자한테 팔면 어떻게 되는건가요?
- ㄹㅇ 이런거모르고 계약 만료되면 그냥 나가야하는줄 아는 분들 진짜 많을것같음ㅋㅋㅋㅋ 송파 사는 친구한테 바로 공유했어요
- 솔직히 어차피 2029년되면 나가야하는건 같잖아요ㅡㅡ 그래도 강남 전세가에서 다음 집 구하려면 최소 1년은 잡아야하는데 그 준비 시간 생기는건 의미있긴 해요
- 계약갱신청구권을 이미 한 번 쓴 경우도 해당되나요? 저 작년에 갱신해서 지금 갱신계약 기간 중인데요
- 허가 후 4개월 이내 등기라는 조건도 생각보다 빡빡하네요ㅎㅎ 매수자 입장에서도 여러 조건이 많겠다 싶어요 어쨌든 세입자한테는 좋은 소식이라 미리 알아두면 도움될것같아요