상가 전대차 계약 세입자가 건물주에게 직접 갱신 요구하는 조건과 방법

임대인·임차인·전차인 — 세 사람이 어떻게 얽히나요?

전대차 계약에는 세 당사자가 등장합니다.

전차인은 실제로 그 공간에서 영업하지만 임대인과는 직접 계약관계가 없습니다. 계약은 임대인-임차인 사이와, 임차인-전차인 사이에만 각각 존재합니다.

왜 전차인이 계약 갱신 때 불리한가요?

전차인이 계약 갱신을 원하면 원래는 임차인(전대인)에게 찾아가 대신 갱신 요구를 부탁해야 합니다.

그런데 임차인이 "나는 이미 돈 받았으니 상관없다"는 식으로 나오거나, 연락이 끊기거나, 협조를 거부하는 경우가 현실에서는 자주 생깁니다. 실제 이해관계는 전차인에게 있는데, 권리 행사는 제3자가 해줘야 하는 구조적 허점입니다.

상임법 제13조 2항 — 전차인이 직접 요구할 수 있는 근거

상가건물임대차보호법(상임법) 제13조 2항은 이 문제를 해결합니다.

임대인의 동의를 받아 전대차 계약을 맺은 전차인은, 임차인을 거치지 않고 직접 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사(대위행사)할 수 있습니다. 단, 두 가지 조건을 충족해야 합니다.

1. 임대인의 동의를 받은 전대차여야 합니다. 임대인 몰래 이루어진 무단 전대차에는 이 권리가 인정되지 않습니다.
2. 임차인의 갱신 요구권 행사 가능 기간 이내에 요구해야 합니다. 기간이 지난 뒤에는 대위행사 자체가 불가능합니다.

전차인이 갱신을 요구하기 전에 확인할 두 가지

갱신을 직접 요구하기 전에 아래 두 가지를 먼저 챙겨야 합니다.

• 전대차 체결 당시 임대인의 동의가 있었는지 (동의서·임대인 서명 확인)
• 현재가 임차인의 갱신 요구권 행사 가능 기간 안인지 확인

두 가지가 확인됐다면 전차인은 임대인에게 직접 갱신 의사를 통보할 수 있습니다. 참고로 상임법 제13조 1항은 상임법의 여러 조항이 전대인-전차인 관계에도 함께 적용된다고 규정하므로, 전차인도 상임법의 보호를 받는 주체입니다.