상가 월세 5% 인상 거부하면 임대인이 명도소송으로 쫓아낼 수 있나요

임대인이 5% 인상 요구했는데 거부하면 계약이 끊기나요?

끊기지 않습니다. 상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 권리는 '형성권'(= 임차인이 "갱신하겠다"고 의사 표시만 하면 계약이 자동으로 성립하는 권리)이어서, 임대료 협의가 안 됐다는 이유만으로는 효력이 사라지지 않습니다.

임대인이 갱신을 거절하려면 임차인이 3개월치 월세를 연체했거나, 건물을 무단 파손했거나, 임대인 본인이 직접 사용하려는 경우 등 법에서 정한 사유가 있어야 합니다. "임대료를 올려주지 않아서"는 갱신 거절 사유로 인정되지 않습니다.

임대료 5%는 임대인이 일방적으로 올릴 수 있나요?

올릴 수 없습니다. 5%는 상가건물임대차보호법이 정한 증액 상한율(= 올리더라도 최대 5% 이내여야 한다는 한도)이지, 임대인이 통보하면 자동 적용되는 규정이 아닙니다.

임대료 증액은 임대인과 임차인 양쪽이 합의해야 효력이 생깁니다. 합의가 안 되면 임대인은 법원에 임대료 증액 청구 소송을 내야 하며, 재판 실무상 감정 신청 비용과 변호사 비용을 합쳐 상당한 금액을 임대인이 먼저 부담해야 합니다. 이 때문에 5% 인상을 목적으로 소송까지 가는 경우는 현실적으로 많지 않습니다.

명도소송을 내면 임차인이 나가야 하나요?

나가지 않아도 됩니다. 경남 김해시에서 실제로 이 상황이 벌어진 사례가 있습니다. 임대인은 5% 인상 조건으로 재계약하겠다는 내용증명과 문자를 보냈고, 임차인이 이를 거부하자 명도소송을 제기했습니다. 법원은 임대인의 청구를 기각하며 이렇게 판단했습니다.

> "임차인이 임대료 증액 청구를 거절했다고 하여 계약 갱신 요구의 효력이 없다거나, 이것이 갱신 거절 사유가 된다고 볼 수 없다."

임대료 합의 여부와 무관하게, 계약 갱신 요구권을 행사한 임차인은 적법한 임차인으로 인정됩니다.

임차인이 반드시 챙겨야 할 것 — 갱신 의사 표시

임대인이 "계약 종료하겠다" 또는 "나가달라"고 통보해 왔을 때, 임차인이 아무 말 없이 있으면 계약이 만료일에 그대로 끝나버립니다.

임대인의 통보를 받더라도 임차인은 반드시 갱신 요구 의사를 직접 표시해야 합니다. 문자메시지나 내용증명으로 "계약 갱신을 요구합니다"라는 의사를 남겨두는 것이 중요하며, 갱신 요구 기간(만료 6개월 전 ~ 1개월 전) 안에 이뤄져야 합니다.