분양권 복비 총 분양가 기준으로 내면 불법, 대법원 판례 공식 정리

분양권 복비를 총 분양가 기준으로 내면 왜 안 되나요?

분양권은 아파트가 완공되기 전에 거래됩니다. 계약 당일에 매수인과 매도인이 실제로 주고받은 돈은 전체 분양가가 아닙니다.

분양권 거래 시점에 실제로 오간 돈은 세 가지뿐입니다.

• 계약금 — 보통 총 분양가의 10%
• 납부 완료된 중도금 — 중개 당일까지 실제로 납부된 회차만
• 프리미엄(피) — 매수인이 매도인에게 얹어주는 웃돈

아직 내지 않은 잔금, 앞으로 낼 중도금까지 포함된 총 분양가를 기준으로 복비를 계산하는 것은 법정 수수료 초과로 불법입니다. 공인중개사법 위반이며 초과 수수료 청구에 해당합니다.

대법원 판례가 정한 복비 계산 공식은 무엇인가요?

대법원 판례는 분양권 거래 시 중개 대상물 가액을 아래와 같이 정의합니다.

> 기준 금액 = 계약금 + 납부 완료된 중도금 + 프리미엄(피)

이 세 가지를 더한 금액에 거래 금액 구간에 해당하는 법정 요율(공인중개사법 시행규칙 별표 1, 2021년 10월 19일 시행)을 곱하면 정당한 복비가 됩니다.

중도금이 1~2회 납부된 상태라면 납부된 금액만큼 기준 금액에 추가하면 됩니다. 아직 실행되지 않은 회차는 포함하지 않습니다.

실제로 얼마나 차이가 나나요?

총 분양가 6억원, 계약금 10%(6천만원) 납부, 중도금 미납, 프리미엄 4천만원인 분양권을 예로 들면:

두 방식의 복비 차이가 190만원, 배수로는 약 4.8배입니다.

일부 중개업자가 "분양권은 대출 승계도 해야 하고 절차가 복잡해서 원래 총 분양가 기준으로 받는다"고 하는 경우가 있습니다. 이는 공인중개사법 위반이며 불법 초과 수수료 청구에 해당하므로 응하실 필요가 없습니다.

계약서에 도장을 찍기 전, 계약금 + 납부된 중도금 + 프리미엄 세 가지를 합산한 기준 금액을 먼저 계산해 두세요. 그 금액에 요율을 곱한 값이 내야 할 복비의 법적 상한입니다.