부동산 명의자가 치매인 경우 올바른 계약 절차와 법원 후견인 신청법

왜 대리인이 발급한 인감증명서로는 계약이 안 되나요?

인감증명서는 본인이 직접 주민센터를 방문해 발급받는 것이 원칙입니다. 이 원칙이 중요한 이유는, 인감증명서를 발급받는 행위 자체가 "나는 지금 이 거래를 진행하겠다는 의사가 있다"는 것을 확인하는 절차이기 때문입니다.

치매 정도가 심해 본인이 발급받을 수 없는 상황이라는 것은, 이미 스스로 재산을 관리하고 계약 의사를 표현할 능력(의사능력)에 문제가 생긴 상태를 의미합니다. 이런 상황에서 가족 등 대리인이 발급한 인감증명서를 가져와 계약을 진행하면, 나중에 계약 자체가 무효로 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

매매 계약은 계약 시점과 잔금 시점 모두에 매도인이 직접 참석하는 것이 가장 안전합니다. 부득이하게 본인이 올 수 없을 때는 인감 도장이 날인된 위임장과 함께 본인이 직접 발급한 인감증명서가 있어야 대리 계약이 가능합니다. 대리인이 대신 발급해 온 인감증명서는 인정되지 않습니다.

치매 명의자의 부동산 거래, 어떻게 진행해야 하나요?

법적으로 올바른 절차는 세 단계입니다.

1단계 — 법원에 성년후견인 신청

가족이 관할 가정법원에 성년후견인(법원이 선정하는 공식 법적 대리인) 신청을 합니다. 법원은 명의자의 의사능력을 감정한 뒤 후견인을 선정합니다.

2단계 — 후견인 선정 후 법원 허가 신청

후견인이 선정되었다고 바로 계약할 수 있는 것이 아닙니다. 매매 또는 임대차 계약을 진행하기 전에 법원에 별도로 허가(승인)를 신청해야 합니다. 법원의 사전 승인 없이 후견인이 단독으로 진행한 계약은 효력에 문제가 생길 수 있습니다.

3단계 — 법원 허가를 받은 후견인이 계약 진행

법원 허가를 받은 후견인이 명의자를 대신해 계약서에 서명하고 거래를 진행합니다.

매수인이나 세입자 입장에서도 상대방 명의자의 상태를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 명의자가 직접 참석하지 못하는 이유가 치매라면, 후견인 선임 결정문과 법원 허가서를 계약 전에 반드시 확인해야 피해를 막을 수 있습니다.