보증금 오른 계약 연장, 다가구 주택은 확정일자 후순위 위험 있습니다

확정일자, 계약 연장할 때 전부 다시 받아야 하나요?

증액된 금액만큼만 새로 받으면 됩니다. 기존 보증금에 대한 확정일자는 그대로 유효합니다.

예를 들어 보증금이 2억원에서 2억 3천만원으로 올랐다면, 3천만원 부분에 대해서만 새로 확정일자를 취득하면 됩니다.

다세대와 다가구, 같은 증액인데 왜 결과가 다른가요?

이 차이가 계약 연장 시 가장 중요한 포인트입니다.

각 호실이 따로 등기된 주택(아파트·빌라 등 구분등기 형태)은 증액분에 대해 새로 확정일자를 받더라도 기존 보증금의 우선순위는 그대로 유지됩니다.

다가구 주택(건물 전체가 하나의 등기 단위)은 다릅니다. 같은 건물 안 다른 세입자들과 순위를 함께 경쟁하는 구조라, 증액된 보증금만큼은 후순위로 밀릴 수 있습니다.

우선변제권(집이 경매에 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 권리)을 지키려면 다가구 주택 세입자라면 증액 시 이 위험을 반드시 인지해야 합니다.

계약 연장 중 근저당권이 새로 생겼다면?

입주 후 없었던 근저당권(은행 등이 집에 설정한 담보권)이 계약 연장 시점에 새로 생긴 경우, 보증금 보호 범위가 나뉩니다.

• 기존 보증금: 처음 받아둔 확정일자 날짜 기준으로 우선변제권 유지
• 증액된 보증금: 새로 받는 확정일자 날짜 기준 적용 → 새 근저당권보다 날짜가 늦으면 후순위

이 때문에 보증금을 올려 계약서를 다시 쓸 때는 처음 입주할 때처럼 등기부등본과 건물대장을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

새 계약서 썼다고 기존 계약서 버리면 안 됩니다

새 계약서를 작성했더라도 기존 계약서를 반납하거나 버려서는 안 됩니다.

분쟁이 생겼을 때 기존 확정일자의 날짜와 보증금 액수를 증명하려면 처음 계약서 원본이 반드시 필요합니다.

새 계약서와 기존 계약서를 모두 함께 보관해야 증액 전 우선순위를 지킬 수 있습니다.