깡통전세 직접 진단하는 전세가율 계산법과 보증금 방어 3가지

전세금이 왜 집주인 금고에 없는 건가요?

전세는 세입자가 집주인에게 이자 없이 맡기는 큰돈입니다. 집주인 입장에서는 이 돈을 금고에 모셔두는 게 아니라 또 다른 집을 삽니다. 집값이 5억인데 전세금이 4억이면, 집주인이 실제로 쓴 자기 돈은 1억뿐이에요. 이것이 갭투자(집값과 전세금의 차이만큼만 자기 돈을 써서 집을 사는 방법)의 구조입니다.

계약이 끝날 때 보증금을 돌려받는 것도 사실은 다음 세입자가 새로 낸 보증금으로 메워지는 방식입니다. 전세 시세가 유지되고 다음 입주자가 계속 들어오는 동안에는 문제가 없어요. 그런데 역전세(새 세입자가 이전보다 낮은 보증금을 제시하는 상황)가 오면 이 연결 고리가 끊겨 버립니다. 차액을 집주인이 자기 돈으로 메워야 하는데, 처음부터 자기 돈이 거의 없었으니 갚을 수가 없는 구조입니다.

얼마나 심각하고, 누가 제일 위험한가요?

HUG 집계 기준으로 최근 5년간 돌아오지 못한 전세 보증금은 11조 원에 이릅니다. 2025년 한 해에만 역대 최다인 4조 4천억 원이었습니다. 1억짜리 전세로 따지면 4만 가구가 한꺼번에 보증금을 못 받은 셈입니다.

HUG가 집주인 대신 세입자에게 먼저 갚아준 금액도 누적 9조 4천억 원에 달하지만, 집주인한테서 다시 회수한 비율은 고작 24%입니다. 떼인 돈의 4분의 3은 결국 공공 재원, 즉 세금으로 메워지고 있는 셈입니다.

가장 위험한 유형은 빌라·다세대 주택입니다. HUG 집계 기준 지난 5년간 빌라에서만 누적 24,000건 이상, 피해 금액 5조 원이 넘는 보증금 사고가 발생했습니다. 아파트와 달리 빌라는 시세가 명확하지 않아 가격을 부풀리기 쉽고, 수도권 외곽 저가 빌라일수록 전세가율이 90%에 가깝게 치솟는 경우가 많습니다. 전세사기 피해자 중 절반이 30대인 이유는 운이 나빠서가 아니라 이 구조 때문입니다.

내 전세 위험도를 30초 만에 확인하는 방법은?

계산기 하나면 됩니다.

1단계 — 전세가율 계산

> 전세가율 = (내 보증금 ÷ 집 매매 시세) × 100

예를 들어 시세 4억 집에 보증금 2억 8천이면 70%입니다.

2단계 — 선순위 근저당 포함 재계산

방금 계산은 내 보증금만 넣은 값입니다. 집주인이 그 집을 담보로 은행 대출을 받아뒀다면, 경매가 되면 은행(선순위 채권자)이 먼저 가져갑니다. 진짜 위험도는 이렇게 계산합니다.

> (선순위 근저당 + 내 보증금) ÷ 시세 × 100

이 값이 80%를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 건질 수 있습니다. 선순위 근저당은 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급(1,000원)하면 확인됩니다. 등기부 을구 항목에 금액이 적혀 있습니다.

전세 보증금을 지키는 방어 방법 3가지

1. 전입신고 + 확정일자 — 입주 당일 바로 챙겨야 합니다. 이 두 가지를 갖추면 대항력(집에 문제가 생겨도 보증금을 지킬 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 돌려받을 순서표)이 생깁니다. 단, 대항력은 전입신고한 다음날 0시부터 생기기 때문에 잔금 당일 집주인이 그 하루 빈틈에 대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞줄에 설 수 있습니다. 계약서에 "잔금일 다음날까지 근저당 설정 금지" 특약 한 줄을 넣으면 이 빈틈을 막을 수 있습니다.

2. 소액임차인 최우선변제 — 주택임대차보호법상 현행 기준(2026년)으로, 서울은 보증금이 1억 6,500만 원 이하이면 경매 시 은행 같은 선순위 채권자보다도 먼저 최대 5,500만 원을 돌려받을 수 있습니다. 적용 기준일은 내가 입주한 날이 아니라 등기부에 가장 먼저 잡힌 담보권 설정일이라는 점을 확인해 두세요.

3. HUG 전세보증금반환보증 — 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 먼저 갚아주는 보험입니다. 현행 가입 요건은 선순위 채권과 내 보증금을 합산한 금액이 집값의 90% 이내여야 합니다. 전세가율이 낮을수록 이 보증 가입이 수월해지기 때문에, 진단과 방어는 사실 한 줄로 연결돼 있습니다.

전국 임차 거래에서 월세 비중은 2022년 48%에서 2025년 62%로 올라 처음으로 60%를 넘었습니다. 전세의 나라로 불리던 한국이 조용히 월세로 무게 중심을 옮기는 배경이 바로 이 구조의 불안정성입니다. 지금 전세로 살고 있거나 곧 계약을 앞두고 있다면 오늘 전세가율 한 번, 등기부 선순위 확인 한 번이 최소한의 자기방어입니다.