건물주가 바뀐 뒤 관리비를 새로 요구할 때 상가 세입자 대응법

소유자가 바뀌었다고 계약 조건이 달라지나요?

건물 소유권이 다른 사람에게 넘어가도 새 건물주는 기존 임대인의 지위를 자동으로 이어받습니다. 기존 계약 조건이 그대로 유지된다는 뜻입니다.

단, 이를 위해서는 임차인 쪽에서 두 가지 조건을 갖추고 있어야 합니다.

• 상가를 실제로 점유(인도) 중일 것
• 사업자등록이 되어 있을 것

상가 세입자 대부분은 사업자등록이 되어 있어 이 조건은 거의 자동으로 충족됩니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 새 건물주도 기존 계약서에 없는 항목을 새로 요구할 수 없습니다. 관리비 역시 마찬가지입니다.

계약이 끝날 즈음, 갑자기 관리비를 내라고 하면?

문제는 주로 계약 만료가 다가올 때 생깁니다. 기존 월세나 보증금 조건이 마음에 들지 않는 새 건물주가 관리비라는 명목으로 추가 금액을 요구하기 시작하는 경우입니다.

이때 세입자가 쓸 수 있는 가장 강력한 수단이 계약갱신요구권(상가건물임대차보호법 제10조)입니다.

계약갱신요구권을 행사하면 다음과 같이 됩니다.

• 이전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 법이 인정합니다
• 이전 계약에 관리비 조항이 없었다면, 갱신 후에도 관리비를 새로 요구하는 것은 인정되지 않습니다
• 법이 인정하는 갱신 시 조정 대상은 보증금과 월세(차임)뿐이며, 관리비는 해당 조항에 포함되지 않습니다

갱신 요구는 언제, 얼마나 쓸 수 있나요?

행사 기간과 총 한도가 정해져 있으므로 미리 챙겨야 합니다.

10년을 초과한 임차인은 갱신요구권을 더 이상 쓸 수 없습니다. 그 경우엔 새 조건으로 협상하거나 이전을 고려해야 합니다.

월세 5% 올려달라는 요구, 오히려 역공할 수 있습니다

갱신 시 건물주는 보증금·월세에 대해 최대 5% 이내 증액을 요청할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조, 환산보증금 기준 이하 상가에 적용).

그런데 감액(줄이는 것)에는 5%라는 제한이 없습니다.

해당 지역 상권이 침체되거나 공실률이 높아진 상황이라면, 세입자 쪽에서 법원 감정을 통해 현재 시세를 산정해 달라고 신청할 수 있습니다.

감정 결과 실제 임료가 현재 월세보다 10~20% 낮아야 한다는 결과가 나오면, 세입자가 월세 감액을 역으로 청구하는 것이 가능합니다.

관리비 요구에 밀린다고 생각했던 상황이 오히려 감액 협상의 주도권을 쥐는 국면으로 바뀔 수 있습니다.

계약갱신요구권은 종료 6개월 전부터 준비해야 합니다. 지금 계약서를 꺼내 최초 계약일과 만료일을 확인하고, 관리비 조항이 있는지 없는지 먼저 체크해 두는 것이 좋습니다.