가계약금 100만 원만 냈어도 매도인 파기 시 1,000만 원 돌려받는 이유

카톡 문자만 주고받아도 정식 계약이 될 수 있나요?

됩니다. 현행 대법원 판례는 계약서를 따로 작성하지 않았더라도, 카톡·문자에 아래 내용이 모두 담겨 있으면 매매 계약이 성립된 것으로 봅니다.

반대로, 대금은 적혀 있어도 중도금·잔금·소유권 이전 방법이 빠져 있으면 계약 불성립으로 본 판례도 있습니다.

즉, 중개사가 보낸 카톡 한 통이 "계약이냐 아니냐"를 가르는 기준이 됩니다.

계약이 성립된 경우 파기하면 어떻게 되나요?

실무상 중개사가 보내는 문자에는 위약금 문구가 대부분 포함되어 있습니다. 위약금 조항이 있는 경우:

계약이 성립되지 않은 경우라면 매도인은 받은 돈만 그대로 돌려주면 끝납니다.

이 글은 부동산 매매 거래를 전제로 합니다. 전세·월세 임대차 계약과는 적용 기준이 다릅니다.

100만 원만 냈는데 1,000만 원을 돌려받을 수 있나요?

맞습니다. 이 부분이 많은 분들이 놓치는 핵심입니다.

가계약금을 500만 원으로 약정했는데, 자금 사정상 일단 100만 원만 먼저 납부했다고 가정합니다.

매도인이 파기하면:

• 실제 낸 돈의 두 배 → 200만 원 (X)
• 약정한 가계약금의 두 배 → 1,000만 원 (O)

현행 대법원 판례는 "실제 지급한 금액"이 아닌 "약정된 가계약금 액수"의 두 배를 기준으로 합니다. 약정서나 문자에 기재된 금액이 판단 기준이 됩니다.

돌려주지 않는다면 단계별로 대응합니다

1. 공인중개사를 통한 협상 — 계약 당사자가 직접 만나기 전, 중개사를 통해 원만하게 해결 시도
2. 내용증명 발송 — 소송 전 반환 청구 의사를 공식 문서로 전달 (비용 거의 없음, 심리적 압박 효과 있음)
3. 가계약금 반환 소송 — 위 두 방법으로 해결되지 않으면 민사소송으로 청구

내용증명 단계에서 해결되는 경우가 적지 않습니다. 소송이 부담스럽더라도 3,000만 원 이하는 소액심판청구로 비교적 간편하게 진행할 수 있습니다.