3주택자인데 입주물량 부족=전세폭등 이 공식 진짜 맞나요
부동산 15년 됐고 3주택 보유중인데요
요즘 주변에서 입주물량 없으니까 전세 폭등이고 전세 폭등 오면 매매도 따라온다 이런 얘기 많이 들립니다
저는 공급만으로 가격 예측하는 논리가 좀 의심스러워서 찾아봤는데 몇 가지 공유합니다
- 23년 24년이 서울 역사상 입주물량이 가장 적었던 시기입니다 (연 2만 호 이하)
공급 부족이면 전세폭등 논리가 맞다면 그 시기에 전세가가 치솟아야 했는데
실제로는 서울 아파트 신규 전세 거래량이 오히려 169%가 폭증했습니다
입주물량 바닥인데도 전세가격은 폭락했고 거래는 폭증한 거죠
- 국토부 실거래가 전수조사 (84타입 동일단지·저층 직거래 제외 기준) 결과인데
2026년 2분기 기준 강남구는 전세가 하락 거래가 61.1%입니다
서초구도 45.2%가 하락 거래고요
성북구나 강북구 같은 외곽이 올라서 서울 평균이 올라보이는 착시인 거라고 합니다
- 전고점(21~22년) 대비로 봐도 서울 아파트 55.9%는 아직 전고점을 회복하지 못한 상태입니다
강남구는 80.2%가 과거 최고가 밑입니다
- 대출 쪽으로 보면 올해 서울 신규 전세 거래가 작년 동기 대비 -37.5%가 감소했습니다
입주물량이 없어서가 아니라 전세대출 보증비율이 80%까지 줄어드는 등 규제로 수요가 막힌 거라고 보이고요
26년 하반기 기준금리 인상까지 예정이면 27~28년에 갱신권 만료 물량이 쏟아질 때 수요가 버틸 여력이 없는 구조입니다
공급 사이드만 보고 전세 폭등 결론 내리는 게 이해가 잘 안 됩니다
제가 놓친 부분이 있나요 다른 각도에서 보시는 분 있으면 의견 주시면 좋겠습니다
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댓글 (9) >
- 23년에 입주물량 최저였는데 거래가 169%나 폭증한 거면 공급 프레임 자체가 통계로 반박되는 거잖아요 저도 그 시기에 전세 구했는데 물건이 생각보다 많았거든요 공급 부족이라는 느낌 전혀 못 받았어요
- 강남구 하락 비중 61.1%가 진짜 충격인데요 전세 폭등이라고 언론에서 말하는 게 어떤 통계 기반인지 의심되는 수준이에요
- 외곽이 올라서 평균 통계가 왜곡됐다는 게 핵심인 것 같아요 강남은 내리고 성북 강북이 올라서 서울 전체가 올랐다 이렇게 보인다면 지역마다 상황이 완전히 다른 거잖아요
- 그 구조를 모르고 서울 전세 오른다 이것만 보면 판단이 달라지죠 세부 지역 데이터 봐야 한다는 게 맞는 것 같아요
- 26년 하반기 기준금리 인상이 예정이고 보증비율 80%에 DSR까지 겹친다면 27~28년에 갱신권 만료 물량이 풀려도 수요가 흡수 못하는 거 아닌가요
- 그 논리가 맞다면 오히려 27~28년이 전세 다운사이징 타이밍이 되는 건지 상급지 수요가 하급지로 밀리는 구조라면요ㅠ
- ㄹㅇ 공급만 보고 폭등이라 하는 건 너무 단선적인 프레임이죠 수요쪽에서 대출이 막혀있으면 공급이 없어도 가격이 못 올라가는 거잖아요 ㅡㅡ
- 저는 반대 의견인데요 외곽이 오른 게 착시라고 하셔도 실제 거주는 외곽에서도 이뤄지니까 외곽 전세가 오른 것 자체가 실수요자한테는 부담이잖아요 평균이 올랐으면 체감은 오른 거 아닌가요
- 맞아요 외곽 상승도 현실이죠 다만 폭등론이 전제로 깔고 있는 상급지 폭등이 데이터로는 안 보인다는 거예요 지역마다 달리 봐야 한다는 뜻으로 쓴 겁니다
- 55.9%가 전고점 못 미쳤다는 거 처음 알았어요 강남이 80% 이상 전고점 밑이라는 것도요 전세 폭등론 들을 때마다 이런 숫자 물어봐야겠다는 생각이 드네요
- -37.5% 감소가 물량이 없어서가 아니라 대출 장벽 때문이라는 논리가 제일 설득력 있어요 물량 없으면 거래가 늘어야 맞는데 오히려 줄었다는 게 다른 원인이 있다는 거잖아요
- ㄷㄷ