토지거래허가구역 집이 팔리면 세입자 갱신권 못 쓸 수 있습니다

5월 12일 정책, 무엇이 달라졌나요?

정부는 서울·수도권 토지거래허가구역(= 집을 살 때 구청 허가를 받아야 하는 지역) 안에서, 비거주 1주택자(= 다른 곳에 살면서 전세 세입자를 둔 집주인)도 세입자가 낀 집을 2026년 연말까지 매도할 수 있도록 허용했습니다.

조건은 하나입니다. 집을 산 매수자는 실거주를 바로 시작하지 않아도 됩니다. 대신 최초 임대차 계약 종료일까지만 유예됩니다.

5월 12일 발표 기준으로, 전세 계약이 2년이라면 → 2028년 5월 11일까지 실거주를 시작하면 됩니다.

세입자 갱신권은 어떻게 되나요?

지금 처음 2년 전세를 사는 세입자는, 계약 만료 때 갱신권을 써서 2년을 더 살 수 있습니다(총 4년). 그런데 매수자가 실거주 목적으로 집을 사면 나가달라고 합니다. 세입자가 "갱신권 쓰겠다"고 버티면?

국토부의 답은 이렇습니다.

> "세입자가 갱신권을 행사하면, 토지거래허가 자체를 안 내준다."

집을 팔려면 허가가 필요한데, 허가를 안 내주면 집을 팔 수 없습니다. 사실상 세입자에게 "갱신권을 쓰면 거래가 막히니, 포기해 달라"는 압박 구조가 되는 것입니다.

실제로 팔 수 있는 경우는 두 가지뿐

결국 정부가 "매물을 늘리겠다"고 낸 대책인데, 이미 갱신권을 한 번 쓴 세입자가 있는 집만 시장에 나올 수 있는 역설적인 구조입니다.

서울 전세 시장, 지금 어떤 상황인가요?

2026년 5월 기준 한국부동산원 통계를 보면, 서울 아파트 전세 매물은 2년 전보다 약 50% 줄어든 15,000건 수준까지 감소했습니다.

• 서울 전세가격 지수 주간 변동률: 0.23% → 0.28%로 상승폭 확대 (5월 둘째 주 기준)
• 강북구·중랑구·성북구 등 외곽: 전세값 급등세 뚜렷
• 강북구 현장: 4억5천~5억이던 전세가 7억 초과로 상승

이런 상황에서 세입자가 "갱신권 안 쓸게요" 확약서에 흔쾌히 서명하기란 현실적으로 어렵습니다. 다음 계약 때 같은 동네에서 전세를 구하려면 전세금을 수억 원 더 올려 줘야 하기 때문입니다.

토지거래허가구역 내 전세 세입자라면, 집주인에게 매도 연락이 왔을 때 갱신권 행사 여부와 그에 따른 거래 허가 가능 여부를 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.