집주인 바뀌어도 계약·보증금·확정일자는 그대로 유지됩니다
집주인(임대인)이 바뀌어도 기존 임대차계약은 그대로 유효합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인은 이전 집주인의 지위를 자동으로 이어받으며, 세입자 동의나 통지 없이도 효력이 생깁니다.
보증금 반환 책임도 새 집주인에게 넘어가고, 확정일자 효력도 유지됩니다. 단, 전입신고 전에 소유권이 이전되었거나 신탁 부동산이라면 보호 범위가 달라질 수 있습니다.
집주인이 바뀌면 기존 계약은 무효가 되나요?
아닙니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항(현행)은 매매·상속·경매 어떤 방식으로 소유권을 가져가든 새 집주인이 이전 집주인의 임대인 지위를 자동으로 승계한다고 정하고 있습니다.
- 세입자의 동의 없어도 승계 효력 발생
- 새 집주인이 세입자에게 통지하지 않아도 인정 (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)
- 기존 임대차계약서는 새로 쓸 의무 없음 — 그대로 유효
바뀌는 것과 바뀌지 않는 것
| 항목 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 임대차계약서 | 기존 집주인과 작성 | 그대로 유효 |
| 보증금 채권자 | 세입자 본인 | 변동 없음 |
| 보증금 반환 책임 | 기존 집주인 | 새 집주인에게 자동 승계 |
| 확정일자 효력 | 기존 일자 기준 | 그대로 유지 |
| 계약갱신청구권 | 기존 집주인 상대로 행사 | 새 집주인이 인수 |
확정일자란 보증금을 경매 등에서 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있게 해주는 장치입니다. 임대인이 바뀌거나 보증금을 줄여 재계약하더라도 처음 받은 확정일자의 우선순위는 그대로 유지됩니다.
기존 집주인에게 계약갱신청구권을 썼는데, 새 집주인도 이걸 인수하나요?
그렇습니다. 이미 행사한 계약갱신청구권은 새 집주인에게도 그대로 이어집니다.
새 집주인이 "직접 살겠다"며 퇴거를 요구해도, 갱신청구권이 이미 효력을 발생한 상태라면 세입자는 나가지 않아도 됩니다. 단, 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 2년 안에 다시 세를 놓는다면 손해배상 청구가 가능합니다.
보호받지 못하는 예외 상황이 있나요?
아래 두 가지는 상황이 달라집니다.
이미 전입신고를 마치고 실거주 중이라면 대항력이 있기 때문에 이후 소유권 이전에도 기존 계약을 주장할 수 있습니다.
집주인 변경 통보를 받지 못했다면, 등기부등본에서 소유권 이전일과 원인(매매·경매·상속)을 확인하는 것이 가장 빠릅니다. 정부24 또는 인터넷등기소에서 소액으로 열람할 수 있습니다.