집주인이 실거주 이유로 갱신 거절 후 다른 세입자 받으면 손해배상이 됩니다

계약갱신요구권을 언제 행사해야 인정이 되나요?

주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권(세입자가 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리)은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에만 행사할 수 있습니다. 이 기간을 벗어나서 요구하면 인정받지 못합니다. 집주인의 거절 통지도 마찬가지로 이 6개월~2개월 사이에 이루어져야 하며, 권리는 임대차 기간 중 딱 한 번만 쓸 수 있습니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 조건은?

집주인 본인 또는 집주인의 직계존비속(부모·자녀·손자녀 등)이 실제로 거주할 목적이면 갱신 거절이 인정됩니다. 반면 윗분·윗분처럼 직계존비속이 아닌 친족이 거주한다는 이유로는 거절할 수 없습니다.

집을 여러 명이 공동으로 소유하는 경우, 소유자 중 어느 쪽이든 본인이나 직계존비속의 거주 목적을 들어 갱신 거절이 가능합니다. 지분이 99대 1이어도 1 지분 소유자도 소유자이므로 이론적으로는 마찬가지입니다(다만 이에 관한 판례는 아직 없습니다).

집주인이 거짓으로 실거주를 주장했는지 어떻게 증명하나요?

실거주 의사가 진짜였는지 입증할 책임은 집주인에게 있습니다(대법원 판례). 세입자가 거짓임을 먼저 증명하지 않아도 됩니다.

임차인이 승소한 8건의 판례에서 공통으로 확인된 허위 실거주 징표는 다음과 같습니다.

• 전입 신고만 하고 수도·전기 사용 이력, 휴대폰 기지국 위치 등 실제 거주 흔적이 없는 경우
• 세입자가 나간 당일 또는 2개월 이내에 제3자에게 재임대한 경우
• 재임대 시 보증금을 크게 올리거나 월세를 새로 도입하거나 대폭 인상한 경우

반대로 청구가 기각된 경우도 있습니다. 1년 연장으로 사전에 합의한 뒤 재임대한 경우, 세입자가 자발적으로 갱신 요구를 포기한 경우, 애초에 갱신요구권 자체를 행사하지 않은 경우입니다.

손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

주택임대차보호법이 적용되는 경우(집주인이 제3자에게 재임대한 경우)에는 손해배상이 환산 월차임 차액의 2년분을 기준으로 산정됩니다. 환산 월차임은 `보증금 × 한국은행 기준금리 ÷ 12 + 월차임`으로 계산하며, 갱신 거절 당시 기준금리를 적용합니다.

집을 제3자에게 임대가 아닌 매매한 경우에는 민법상 손해배상(실제로 발생한 손해액만 인정)이 적용되어 금액이 적어질 수 있습니다.

서울 판례에서 인정된 손해배상액은 2,700만원에서 8,300만원 수준이었으며, 보증금·월세가 높은 지역일수록 인정 금액도 커집니다.

갱신요구권을 행사할 때는 시기(만료 6개월~2개월 전)를 지켜 문자·내용증명 등으로 기록을 남겨두는 것이 나중에 손해배상 청구에 도움이 됩니다.