집주인이 바뀌어도 월세 올려줄 의무 없는 이유와 세입자 선택권

집주인이 바뀌면 임대차 계약은 자동으로 끝나나요?

아닙니다. 집주인이 바뀌어도 기존 전세·월세 계약은 새 집주인과 그대로 이어집니다.

임대차 계약의 내용은 크게 네 가지입니다.

• 임대차 목적물 (어떤 집인지)
• 임대차 기간 (언제부터 언제까지인지)
• 보증금 (얼마인지)
• 월차임 (월세가 얼마인지)

'집주인이 누구인지'는 계약 내용이 아닙니다. 그래서 집주인이 바뀌어도 위 네 가지는 그대로 유효하게 유지됩니다.

새 집주인이 보증금을 올리자고 요구하면 어떻게 해야 하나요?

거부할 수 있습니다. 세입자는 기존 임대인과 맺은 계약 조건을 새 집주인에게도 그대로 주장할 수 있기 때문입니다.

새 집주인이 아래와 같이 요청해도 세입자가 응할 의무는 없습니다.

• 보증금을 높이자
• 월세를 올리자
• 계약 기간을 줄이자

"집주인이 바뀌었으니 어쩔 수 없다"고 생각하기 쉽지만, 실제로는 기존 집주인과 약속한 것과 똑같은 조건을 새 집주인에게도 요구할 수 있습니다.

새 집주인이 미덥지 않아 나가고 싶다면 어떻게 하나요?

이 경우에도 선택권은 세입자에게 있습니다.

법원은 이런 입장을 보여왔습니다.

> 집주인 변경을 이유로 임대차 계약이 자동 해지되지는 않지만, 이를 이유로 세입자가 계약을 해제하는 것은 가능하다.

즉, 계약을 유지할지 종료할지는 세입자가 직접 선택할 수 있습니다.

주거용 전월세뿐 아니라 상가 임대차에도 같은 원리가 적용됩니다.

집주인이 교체되는 상황이라면 "어떻게 해야 하지"보다 먼저 내 권리를 확인한 뒤 원하는 방향을 선택하는 것이 중요합니다.