집주인이 바뀌어도 계약서 새로 안 써도 되는 이유와 갱신 방법

집주인이 바뀌면 기존 계약은 어떻게 되나요?

집주인이 바뀌어도 임대차 계약 내용은 달라지지 않습니다. 현행 주택임대차보호법 제3조 제4항이 "집을 새로 산 사람은 임대인의 지위를 승계한다"고 규정하고 있기 때문입니다. 쉽게 말해 담당자만 바뀌는 것이지, 계약서에 적힌 보증금·월세·계약 기간 같은 내용은 그대로입니다.

따라서 계약 기간 중에 새 집주인이 "계약서를 다시 쓰자"고 요구해도 응할 의무가 없습니다. 연장 시점이 되었을 때 다시 만나면 됩니다.

묵시적 갱신이 되면 어떤 점이 유리한가요?

묵시적 갱신은 계약 만료 2개월 전까지 집주인이 아무런 연락을 하지 않으면 기존 조건 그대로 2년이 자동 연장되는 것입니다. 임차인에게 가장 유리한 방법입니다.

가장 큰 이점은 이 2년 기간 중 임차인이 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있다는 점입니다. 다만 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로, 이사 예정일 3개월 전에 통보하면 됩니다. 합의 갱신과 달리 임차인이 중간에 자유롭게 이사 계획을 조정할 수 있습니다.

묵시적 갱신 이후 집주인이 다시 계약서를 쓰자고 해도 응하지 않아도 됩니다. 단, 대출 연장이나 보증보험 기관에서 계약서를 요구하는 경우 작성해야 할 수 있습니다. 이때 합의 갱신으로 전환될 수 있으니, 계약서를 쓰게 된다면 기존 계약의 연장임을 반드시 명시해야 합니다.

집주인이 나가라고 할 때는 어떻게 해야 하나요?

계약 만료 2개월 전에 새 집주인이 퇴거를 요구하면, 계약갱신 요구권(세입자가 한 차례 더 2년 연장을 요청할 수 있는 권리)이 남아 있다면 즉시 행사해야 합니다. 이 권리는 계약 만료 2개월 전까지만 사용할 수 있기 때문입니다.

주택임대차보호법에 정해진 거절 사유(본인 실거주 등)가 없다면 집주인은 이 요구를 거절할 수 없으며, 계약은 2년 연장됩니다. 집주인은 이때 보증금이나 월세를 최대 5% 이내에서 올려달라고 요구할 수 있습니다(현행 주택임대차보호법 제7조 기준).

합의 갱신은 묵시적 갱신과 무엇이 다른가요?

집주인이 만료 전에 "동일 조건으로 연장하자"고 제안하고 세입자가 동의하면 합의 갱신이 됩니다. 이 경우 2년 계약 기간에 구속되어 집주인 동의 없이 중도 해지하고 이사 갈 수 없습니다.

조건이 바뀌지 않았다면 계약서를 꼭 써야 하는 것은 아닙니다. 대출 기관이나 보증보험이 요구하지 않는 한 작성하지 않아도 됩니다. 만약 작성한다면 "기존 계약의 연장"임을 반드시 명시해야 합니다. 이 문구가 없으면 완전히 새로운 계약으로 해석될 수 있습니다.

보증금이 올랐을 때 확정 일자를 꼭 챙겨야 하는 이유

계약갱신 요구권 행사 후 보증금이 실제로 오른 경우에는 반드시 계약서를 새로 작성해야 합니다. 증액된 보증금은 새 계약서에 확정 일자(주민센터·등기소에서 받는 날짜 도장)를 받아야 법의 보호를 받을 수 있습니다. 확정 일자 없이 보증금만 올렸다면, 경매 같은 위급 상황에서 증액분을 돌려받지 못할 수 있습니다.