집주인이 갱신을 거절할 때 세입자가 써야 할 법적 권리 총정리

계약갱신요구권이 뭔가요? 언제까지 집주인에게 요청해야 하나요?

계약갱신요구권은 세입자가 집주인에게 "2년 더 살게 해달라"고 법으로 요구할 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 평생 딱 1번만 쓸 수 있습니다.

요청할 수 있는 기간이 정해져 있습니다.

이 기간을 넘기면 권리를 쓰지 못할 수 있으므로, 계약서에서 만료일을 먼저 확인하고 달력에 표시해 두는 것이 중요합니다.

갱신을 요구하면 집주인은 월세나 보증금을 올리더라도 기존 금액의 5% 이내로만 올릴 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조, 현행). 주변 시세가 20~30% 오르더라도 내 보증금은 최대 5%만 올라도 된다는 뜻입니다.

요청할 때는 문자·카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 "주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사합니다"라고 명확하게 전달하고, 집주인의 확인 답장까지 받아두면 가장 안전합니다.

집주인이 아무 말 없으면 묵시적 갱신이 되는데 갱신요구권도 소진되나요?

묵시적 갱신(계약 만료 2개월 전까지 집주인도, 세입자도 아무 말 없으면 같은 조건으로 자동 연장되는 것)은 계약갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않습니다(주택임대차보호법 제6조). 즉, 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 나서도 갱신요구권 1회는 그대로 남습니다.

집주인이 특별히 갱신을 거절하거나 조건 변경을 요구하지 않는 상황이라면, 먼저 나서서 갱신요구권을 쓰기보다 묵시적 갱신으로 두어 권리를 아껴두는 편이 유리합니다.

묵시적 갱신이 된 경우 세입자는 언제든지 집주인에게 해지를 통보할 수 있고, 통보가 집주인에게 도달한 날로부터 3개월 후 계약이 법적으로 종료됩니다(주택임대차보호법 제6조의2).

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

주택임대차보호법은 집주인이 거절할 수 있는 사유 9가지를 정해두고 있습니다. 실제 분쟁으로 가장 많이 이어지는 두 가지는 다음과 같습니다.

월세 연체 기준은 자주 오해하는 부분입니다. 예를 들어 월세가 100만 원일 때, 5월과 9월에 각 한 번씩 못 냈다면 누계 200만 원(2달치)이 되어 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 연속 2달이 아니어도 누계 합산이 2달치이면 성립합니다. 따라서 월세는 단 한 달도 연체하지 않는 것이 갱신요구권을 지키는 가장 기본 방법입니다.

집주인이 실거주를 핑계로 내보낸 뒤 2년 안에 딴 사람을 받으면 어떻게 하나요?

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 세입자가 나간 뒤 2년 이내에 다른 세입자를 받거나 집을 팔았다면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 현행).

손해배상 금액은 아래 세 가지 방식으로 계산하며, 그중 가장 큰 금액 하나로 결정됩니다.

나온 뒤에도 그 집의 이해관계인 자격으로 가까운 주민센터에서 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다. 새 세입자가 들어왔는지 확인해 증거를 확보한 뒤 손해배상을 청구하는 순서로 진행합니다.

보증금을 법으로 보호받으려면 이사 당일 반드시 해야 하는 일이 있나요?

이사 당일 또는 늦어도 다음 날까지 세 가지를 마쳐야 우선변제권(집이 경매에 넘어가도 은행 등 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리)이 생깁니다.

1. 전입신고 — 새 주소로 주민등록을 옮기는 것
2. 확정일자 — 계약서에 주민센터·등기소·법원 등에서 도장을 받는 것(계약 날짜를 공식 확인하는 절차)
3. 실제 거주 — 그 집에 실제로 살고 있어야 함

세 가지 중 하나라도 빠지면 보호받기 어렵습니다. 정부24 앱에서 전입신고 주소가 현재 집으로 제대로 되어 있는지, 계약서 첫 장에 확정일자 도장이 선명하게 찍혀 있는지 지금 바로 확인할 수 있습니다.

갱신된 계약 중간에 나갈 때 새 세입자 중개보수는 세입자가 내야 하나요?

계약갱신요구권이나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상황에서 세입자가 중간에 나가게 되더라도, 새 세입자를 구하는 중개보수(복비)는 법적으로 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.

세입자가 해지 통보를 집주인에게 전달하면 3개월 후 계약이 끝납니다. 그 이후 새 세입자를 구하는 것은 집주인 책임이므로 비용도 집주인이 냅니다. 세입자가 먼저 나간다는 이유만으로 복비를 자동으로 부담하지 않아도 됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나

지금 바로 계약서를 꺼내 만료일을 확인하고 만료 6개월 전~2개월 전 구간을 달력에 표시해 두세요. 전입신고 주소와 계약서의 확정일자 도장도 함께 점검하면, 계약갱신과 보증금 보호를 위한 가장 기본 준비가 갖춰집니다.