전월세 계약 전 등기부등본 보는 법, 3구역만 파악하면 됩니다

원룸 계약할 때 왜 등기부등본이 두 개인가요?

등기부등본은 집의 주민등록등본과 같습니다. 그 집이 언제 지어졌고, 누가 소유했고, 대출이 얼마나 걸려 있는지 모든 이력이 기록되어 있습니다.

인터넷등기소에서 700원(현행 기준)에 누구나 직접 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

등기부등본 종류는 집 유형에 따라 다릅니다.

아파트는 호마다 별도 소유권이 있어 집합건물 등기 1개로 충분합니다. 반면 원룸이나 다가구 주택은 토지와 건물이 따로 등기됩니다. 1개만 확인했다가 토지 쪽 대출을 놓치는 경우가 생길 수 있습니다.

표제부·갑구·을구, 각각 뭘 보면 되나요?

등기부등본 안에는 세 구역이 있습니다.

표제부 — 건물 기본 정보

층수·전용면적 등 물건의 외형 정보가 적혀 있습니다. 내가 계약하려는 주소와 면적이 일치하는지 확인합니다.

갑구 — 소유권 이력

현재 집주인이 누구인지, 소유권이 어떻게 넘어왔는지 나와 있습니다. 위험 신호도 갑구에서 나타납니다.

을구 — 대출·파이낸싱 내역

근저당권(= 집을 담보로 설정한 대출 기록)이 여기 있습니다. 설정일이 내 전입일보다 빠른 선순위 대출이 클수록, 경매 상황에서 세입자 보증금은 뒤로 밀려납니다.

갑구에 이 단어가 있으면 계약을 멈춰야 합니다

아래 단어가 갑구에 하나라도 나오면 임차 계약을 진행해서는 안 됩니다.

• 가압류 — 돈을 못 받은 채권자가 집을 임시로 묶어둔 상태
• 압류 — 세금 등을 받기 위해 국가·기관이 강제 집행에 들어간 상태
• 가등기 — 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있는 예고 등기
• 가처분 — 법원이 집 처분을 제한한 상태
• 경매 개시 결정 — 집이 경매로 넘어가는 절차가 시작된 상태

이 단어들은 그 집이 현재 법적 분쟁 상태임을 나타냅니다. 소유권이 바뀌거나 매도가 불가능해질 수 있어, 보증금 회수가 어려워집니다.

계약 전 공인중개사에게 등기부등본 전문 외에 요약본도 함께 요청하는 것을 추천합니다. 요약본은 갑구·을구의 현재 시점 핵심 내용을 한 장에 정리해 보여줘서, 을구가 길어도 한눈에 파악할 수 있습니다. 선순위 근저당권 합계와 보증금을 더한 금액이 집 시세를 넘지 않는지도 함께 따져보는 것이 좋습니다.