전세 해지 통보 없어도 갱신 협의 기록이 있으면 묵시적 갱신 아닙니다

묵시적 갱신은 어떤 상황에서 생기나요?

주택임대차보호법에 따라 세입자는 계약 종료일로부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 해지나 연장 의사를 통보해야 합니다.

이 기간 안에 아무런 의사 표시가 없으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이전 계약과 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 것입니다.

묵시적 갱신이 되면 계약 종료일이 돼도 바로 전세금을 돌려받을 수 없습니다. 갱신된 기간이 새로 시작되고, 그 기간이 끝나기 2개월 전에 다시 해지 통보를 해야만 전세금 반환 청구가 가능해집니다.

묵시적 갱신이 됐다면 세입자에게 남은 선택지는?

묵시적 갱신이 된 경우에도 세입자에게는 선택지가 있습니다.

주택임대차보호법상 갱신된 계약에서는 세입자가 언제든지 해지 통보를 할 수 있습니다. 집주인에게 통보한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

즉, 묵시적 갱신이 됐더라도 바로 해지 통보를 하면 약 3개월 뒤에 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

갱신 협의 도중 합의가 파기됐다면 묵시적 갱신이 될까요?

해지 통보는 따로 안 했지만, 집주인과 갱신 조건을 협의하다가 합의가 깨진 경우에도 묵시적 갱신이 될까요?

실제 판결이 있습니다.

• 세입자가 전세금 감액을 조건으로 갱신 협의 진행
• 계약 종료 하루 전날 합의 파기
• 세입자가 다음날 전세금 전액을 돌려받고 이사

집주인은 "2개월 전 해지 통보가 없었으니 묵시적 갱신 상태이며, 3개월치 이자를 내놓으라"고 소송을 냈습니다.

법원은 세입자의 손을 들어줬습니다. "계약 당사자 간 아무 의사 표시가 없을 경우 묵시적 갱신이 되지만, 계약 종료 2개월 전 이내에 계약 조건 변경을 요청한 사실이 있다면 묵시적 갱신이 되지 않으며, 집주인은 계약 종료일에 전세금을 반환할 의무가 있다"고 판결했습니다.

직접 '해지'라는 말을 쓰지 않았더라도, 당사자 간에 계약 내용을 논의한 사실이 있으면 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않는다는 뜻입니다.

집주인이 전세금을 안 돌려주면 어떻게 해야 하나요?

묵시적 갱신이 아닌 것으로 확인됐는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 이는 명백한 위법에 해당합니다.

계약 종료일이 되면 집주인에게는 법률상 전세금을 반환할 의무가 생깁니다. 이를 거부하면 세입자는 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다.

갱신 협의 과정에서 주고받은 문자·카카오톡·이메일은 반드시 보관해 두는 것이 중요합니다. '해지'라는 표현 없이 보증금 조건이나 계약 연장 여부를 논의한 내용도 모두 증거가 될 수 있습니다. 계약 종료가 다가올수록 협의 내용은 텍스트로 남겨두는 습관이 필요합니다.