전세 올렸는데 확정일자 그대로라면, 올린 금액은 지금 법적 보호 밖입니다

기존 확정일자로 왜 증액분이 보호 안 될까요?

확정일자는 임차인에게 우선변제권(집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)을 줍니다. 이 권리는 확정일자를 받은 계약서에 적힌 금액까지만 효력이 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2).

2년 전 보증금 2억 원으로 확정일자를 받았다면, 그 효력은 2억 원에 한정됩니다. 이번에 2천만 원을 올렸더라도 그 증액분은 기존 확정일자로는 전혀 보호받지 못합니다.

묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 자동 연장된 경우)이나 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 증액이 있다면 마찬가지입니다. 증액이 없는 경우에만 기존 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다.

새 확정일자 받는 방법 두 가지, 효력은 동일합니다

방법은 두 가지이며, 어느 쪽을 택해도 법적 효력은 같습니다.

1. 새 임대차계약서 작성 — 증액된 총액(예: 2억 2천만 원)으로 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 받습니다. 기존 계약서는 잘 보관해야 합니다.

1. 증액 변경 계약서 작성 — "보증금 2천만 원을 증액한다"는 내용의 변경 계약서만 별도로 작성해 그 계약서에 확정일자를 받는 방법입니다. 기존 계약은 그대로 유지됩니다.

신청 장소는 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 등기소, 수수료는 600원입니다.

신청 전에 등기부등본을 반드시 다시 확인하세요

새 확정일자를 받으러 가기 전에, 등기부등본(집의 권리관계를 적은 공문서)을 반드시 다시 뽑아봐야 합니다.

처음 계약한 2년 전과 지금 사이에 집주인이 새로 대출을 받아 근저당권(집을 담보로 설정된 대출 권리)이 추가됐을 수 있습니다. 이 경우 권리 순위가 아래처럼 나뉩니다.

집이 경매에 넘어가면 은행이 근저당권만큼 먼저 가져가고, 남는 돈에서만 증액분을 돌려받을 수 있습니다. 최악의 경우 증액분은 한 푼도 못 받을 수 있습니다.

등기부등본에서 새로운 근저당권이나 가압류가 생겼다면, 증액 재계약 자체를 신중하게 재검토하는 것이 안전합니다.

지금 재계약을 앞뒀거나 이미 올려줬다면, 주민센터나 정부24에서 확정일자 신청 절차를 확인해보시길 권합니다. 수수료 600원에 증액분 전액의 법적 권리를 갖출 수 있습니다.