전세 연장할 때 계약서 다시 써야 할까? 상황별 판단 기준 정리

전세 연장, 방법은 총 몇 가지인가요?

세입자(임차인)가 기존 집에 계속 살 수 있는 경로는 크게 세 가지입니다.

묵시적 갱신은 집주인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으면 이전과 같은 조건으로 자동으로 2년이 연장됩니다.

계약갱신요구권은 세입자가 먼저 "계속 살겠다"고 요구하는 방식입니다. 딱 1번만 쓸 수 있고, 보증금을 올릴 때는 기존 금액의 5%까지만 가능합니다(현행 주택임대차보호법 기준).

재계약은 집주인과 세입자가 합의해서 새로운 조건으로 계약을 다시 맺는 것입니다. 5% 같은 증액 제한이 없지만, 세입자는 계약 기간 중에 마음대로 나올 수 없다는 점이 다릅니다.

계약서를 새로 안 써도 되는 경우는 어떤 상황인가요?

묵시적 갱신이 된 경우는 기존 계약이 그대로 연장되는 것이어서 새 계약서를 쓸 필요가 없습니다.

기존 계약서에 받아둔 확정일자(주민센터·등기소에서 날짜를 공식으로 확인해주는 것)가 그대로 살아 있어서, 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순위도 유지됩니다.

계약갱신요구권을 행사했는데 보증금이나 월세 조건을 전혀 바꾸지 않은 경우도 마찬가지입니다. 기존 계약과 같은 내용이 이어지는 것이니 굳이 새 계약서를 쓰지 않아도 됩니다.

반드시 새 계약서를 써야 하는 경우는?

아래 두 상황에서는 새 계약서 작성이 필요합니다.

상황 1 — 계약갱신요구권 행사인데 보증금이나 월세를 바꿨을 때

변경한 내용에 대한 증거가 필요하고, 증액된 부분에 대해 새 확정일자를 받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

한 가지 더 — 나중에 "갱신요구권을 썼느냐 아니냐"로 분쟁이 생기는 경우가 있습니다. 이를 막으려면 계약서에 "이 계약은 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신된 것임"이라는 내용을 명확히 적어두는 것이 좋습니다.

상황 2 — 재계약(조건 변경 합의)을 할 때

변경된 내용을 담은 새 계약서를 반드시 작성해야 합니다.

이때 주의할 점이 있습니다. 집주인 입장에서 정상적으로 재계약을 했는데 나중에 세입자가 "이건 갱신요구권 행사였다"고 주장하면 5% 초과 증액분을 돌려줘야 하거나 계약 기간 중 해지 요구를 받을 수 있습니다. 이를 방지하려면 계약서에 "이 계약은 계약갱신요구권 행사가 아닌 쌍방 합의에 의한 재계약임을 확인한다"는 조항을 포함해두는 것이 안전합니다.

보증금을 올려서 재계약하면 왜 등기부를 봐야 하나요?

보증금을 올리는 재계약을 할 때 이 부분을 모르면 손해를 볼 수 있습니다.

예를 들어 기존 보증금이 1억 원이었는데 새 계약에서 1억 5천만 원으로 올렸다면:

• 기존 1억 원 → 처음 계약서에 받은 확정일자 기준으로 우선변제(집이 경매 넘어갈 때 먼저 받을 수 있는 것) 순위 결정
• 증액된 5천만 원 → 새 계약서에 받은 확정일자 시점부터 순위 결정

만약 처음 계약 이후 새 확정일자를 받기 전 사이에 집에 저당권(은행 담보 설정)이 생겼다면, 증액된 5천만 원은 그 저당권보다 뒤 순위가 됩니다.

보증금을 올리는 재계약 전에는 등기부등본을 발급받아 새로 생긴 저당권·압류·가압류가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

보증금을 낮출 때 확정일자를 받으면 왜 안 되나요?

많은 분들이 모르는 중요한 내용입니다. 보증금을 낮추는 재계약을 할 때는 계약서를 새로 작성하는 건 괜찮지만, 새 계약서에 확정일자를 받으면 안 됩니다.

새 계약서에 확정일자를 받으면 "기존 계약을 끝내고 새로운 계약을 체결한 것 아니냐"는 오해가 생길 수 있기 때문입니다. 이 경우 기존 계약서로 확보해뒀던 확정일자 순위가 흔들릴 수 있습니다.

보증금 감액 시 정리하면:

• 변경 내용의 증거 확보 → 새 계약서 작성 O
• 새 계약서에 확정일자 → 받지 않는 것이 유리

기존 계약서의 확정일자 효력은 감액된 보증금 금액에 대해서도 그대로 유지되기 때문에, 굳이 새 확정일자를 받지 않아도 보증금 보호는 됩니다.

조건이 그대로라면 계약서를 다시 쓰지 않아도 되고, 조건이 바뀐다면 새 계약서를 쓰되 확정일자는 상황에 맞게 판단하는 것이 보증금을 지키는 핵심입니다.