전세 물량 급감 우려 부른 무한 임대차 갱신법 어떤 내용인가요

무한 갱신이 되면 임대 물량은 왜 줄어드나요?

현행 주택임대차보호법(제7조, 2020년 8월 시행)에서 계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 한 묶음으로 연동돼 있습니다. 갱신 기간 중에는 임대료를 5% 이상 올릴 수 없기 때문에, 갱신이 무제한으로 늘어나면 집주인은 처음 계약 때부터 높은 임대료를 요구하거나 실거주를 선택하게 됩니다. 반면 기존에 낮은 가격으로 자리 잡은 세입자는 버티는 쪽이 유리해져 매물 자체가 줄어드는 구조가 됩니다.

2020년 8월 임대차 3법이 통과된 직후 대치동에서 이 상황이 실제로 벌어졌습니다. 자녀를 이미 대학에 보낸 세입자들이 계약갱신 청구권을 써서 자리를 유지하면서 새로 학군을 찾아 들어오려는 가정에는 전세 매물이 없어졌습니다. 갱신이 무제한으로 바뀌면 이 현상이 더 넓게, 더 오래 이어집니다. 임대 물건을 내놓을 유인이 사라진 집주인은 공실로 두거나 실거주로 전환합니다.

독일 베를린도 비슷한 흐름을 보였습니다. 2020년 2월 월세 상한제를 도입한 뒤 기존 거주 세입자의 임대료는 내려갔지만, 신규 임대 공급이 크게 줄었습니다. 새로 집을 구해야 하는 이주자와 이사 수요자는 매물을 찾기가 어려워졌고, 상한 적용을 받지 않는 외곽 지역 임대료는 오히려 올랐습니다. 기존에 들어가 있던 사람은 혜택을 받았지만 신규 진입 수요에는 불리한 구조가 됐습니다.

즉시 대항력과 보증금 70% 상한, 왜 복잡한가요?

전입신고 즉시 대항력은 전세사기 방지 취지에서 나왔습니다. 현행법상 전입신고 효력은 다음날 0시에 생기기 때문에, 그 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 임차인이 후순위로 밀려 보증금을 날리는 사례가 있었습니다. 그런데 즉시 효력이 생기면 주택담보대출 처리 과정에서 은행이 근저당 설정 도중 예상치 못한 전입신고를 받을 수 있어 담보 권리 순위가 불안정해집니다. 이 경우 임대 목적 주택에 대한 대출 기준이 강화될 수 있습니다.

임차보증금의 주택 매매가 70% 상한은 기준 매매가를 어디서 가져오느냐가 첫 번째 문제입니다. KB시세·한국부동산원 시세·실거래가·공시가격이 모두 다르게 나오고, 빌라처럼 최근 거래 이력이 없는 경우 기준값 자체가 없습니다. 어떤 시세를 분모로 쓰느냐에 따라 같은 집의 보증금 허용 한도가 크게 달라지게 됩니다.

이번 법안은 폐기됐지만 2017년 여소야대 국면, 2020년 4월 총선 이후에도 유사한 시도가 반복됐습니다. 세입자 거주 안정을 목표로 한 임대차 규제의 방향과 구조적 부작용을 함께 이해해 두면, 앞으로 비슷한 논의가 나올 때 영향을 빠르게 가늠할 수 있습니다.