전세 만기 때 원상회복 요구 받으면 어디까지 고쳐야 하나요

자연 마모도 세입자가 고쳐야 하나요?

살다 보면 자연스럽게 생기는 흔적들이 있습니다. 장판 사용감, 벽지 변색, 화장실 타일 노후화 등이 대표적입니다. 이런 것들은 원상회복 대상이 아닙니다.

원상회복 의무(= 원래 상태로 되돌릴 의무)는 세입자가 고의 또는 과실로 집의 시설물을 파손하거나 무단으로 변경한 경우에만 생깁니다.

집주인이 수리 때까지 보증금 전액을 거부해도 되나요?

전액 거부는 부당합니다. 원상회복 분쟁이 생겨도, 집주인은 수리에 필요한 금액 한도에서만 보증금 지급을 보류할 수 있습니다.

이를 동시이행 관계(= 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금 반환 의무가 동시에 이뤄져야 하는 관계)라고 합니다.

예를 들어 전세금이 5억 원인데 원상회복 수리비가 200만 원이라면, 집주인은 200만 원 부분만 보류할 수 있고 나머지 4억 9,800만 원은 반드시 돌려줘야 합니다. 전액 반환을 거부하면 집주인이 지연이자 책임을 질 수 있습니다.

입주할 때 사진을 찍어두는 게 그렇게 중요한가요?

퇴거 분쟁에서 가장 강력한 증거는 입주 당시 집 상태를 찍어 둔 사진·동영상입니다.

예를 들어 베란다 샤시문이 처음부터 덜컹거렸는데 집주인이 "세입자가 망가뜨렸다"고 주장한다면, 입주 때 찍어 둔 사진으로 "원래부터 하자가 있었다"고 반박할 수 있습니다. 곰팡이, 타공 자국, 문 이상 작동 등도 마찬가지입니다.

증거가 없으면 '언제 생긴 문제인지' 입증하기 어렵고, 소송까지 가면 감정 절차(= 법원이 전문가를 지정해 수리비와 책임 여부를 조사하는 과정)까지 거쳐야 해 시간·비용이 예상보다 많이 들 수 있습니다.

보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면 어떻게 하나요?

보증금을 제대로 받지 못한 상태에서 이사 일정이 잡혀 있다면, 임차권등기 신청을 먼저 하는 것이 좋습니다.

임차권등기(= 법원에 '이 집에 대해 내 보증금 권리가 있다'고 등록하는 절차)를 해 두면, 이사를 간 뒤에도 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

이후 남은 분쟁은 다음 세 가지 방식으로 해결할 수 있습니다.

1. 집주인과 직접 협의 — 다툼 부분만 따로 떼어 합의
2. 임대차 조정 절차 (= 법원 밖에서 중립적 조정인이 합의를 도와주는 과정) — 소송보다 빠르고 비용 적음
3. 소송 — 수리비 금액이 작으면 소액사건으로 빠르게 끝날 수 있음

그래서 어떻게 하면 되나

입주할 때 집 상태를 사진·동영상으로 남겨 두고, 퇴거 시 원상회복 요구를 받으면 자연 마모 항목을 걸러낸 뒤 수리비 해당 금액 외 나머지 보증금을 먼저 돌려받는 방향으로 협의하는 것이 현실적입니다.