전세 계약 전 등기 기록 이렇게 확인하면 사기 피할 수 있습니다

등기 기록을 계약 전에 왜 확인해야 하나요?

등기 기록은 집의 법적 신분증입니다. 집주인이 누구인지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 세금 체납으로 압류된 집인지 같은 정보가 담겨 있습니다. 계약 뒤에 이 정보를 발견하면 보증금을 지키기 어려워집니다. 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 열람 가능하며, 표제부·갑구·을구 세 영역을 순서대로 확인합니다.

표제부에서 무엇을 체크해야 하나요?

표제부에는 건물의 기본 정보가 담깁니다. 아파트의 경우 '1동 건물의 표시'에서 전체 동 정보를, '전유 부분의 건물 표시'에서 내가 계약할 호수의 정보를 각각 확인합니다.

이 내용이 계약서와 다르다면 잘못된 집에 계약이 이루어질 수 있습니다.

갑구에서 공동명의와 신탁부동산은 어떻게 확인하나요?

갑구에는 소유권에 관한 사항이 등재됩니다. 두 가지를 특히 주의해야 합니다.

공동명의 확인

집이 두 명 이상 공동명의인 경우 한 명만 계약서에 서명하면 계약이 무효가 될 수 있습니다. 갑구에 이름이 두 개 이상 올라 있으면 명의자 전원의 서명과 날인이 필요합니다.

신탁부동산 확인

신탁이란 집주인(위탁자)이 부동산 관리·처분을 위해 신탁회사(수탁자)에게 소유권을 대외적으로 넘긴 것입니다. 갑구에 '신탁'이 표시된 집의 법적 소유자는 집주인이 아닌 신탁회사입니다. 집주인이 월세를 받아도 임대 권한이 신탁 계약에서 어떻게 정해졌는지 확인하지 않으면 보증금을 잃을 수 있습니다.

신탁 물건은 대법원 인터넷 등기소에서 신탁 원부를 별도로 열람해야 합니다. 신탁 원부에는 ① 신탁의 목적 ② 임대 권한이 누구에게 있는지 ③ 수익자 동의가 필요한지 ④ 신탁 재산의 범위가 기재됩니다.

압류·가압류·가처분 등기가 있으면 왜 위험한가요?

이 세 가지는 집주인의 재정 문제가 등기에 반영된 신호입니다. 내 보증금보다 순위가 앞선 권리(선순위 권리)가 많을수록 경매 시 돌려받을 금액이 줄어듭니다.

주의할 점: 등기 기록만으로는 집주인의 모든 체납을 알 수 없습니다. 국세 체납 여부는 세무서에서, 지방세 체납은 지자체에서 별도 확인하거나 집주인에게 납세 증명서를 요청해야 합니다.

을구의 근저당권은 어떻게 판단하나요?

을구에는 근저당권(소유권 외의 권리)이 등재됩니다. 근저당권이란 은행이 집주인에게 대출해 주면서 건물을 담보로 잡는 권리입니다. 집주인이 대출을 갚지 못하면 건물이 경매에 넘어가고, 근저당권자(은행)가 세입자 보증금보다 먼저 배당을 받습니다.

깡통주택이란 시세 대비 (근저당 채권 최고액 + 보증금) 합산액이 지나치게 높아서 경매 시 세입자에게 돌아오는 금액이 없는 물건을 말합니다. 계약 전 이 합산액이 시세 대비 얼마인지 직접 계산해 보는 것이 중요합니다.

가등기가 있는 집은 왜 피해야 하나요?

가등기는 순위를 미리 예약해 두는 예비 등기입니다. 나중에 가등기가 본등기로 전환되면 가등기 이후에 생긴 모든 권리는 직권으로 말소(취소)됩니다. 즉, 가등기 이후 계약한 세입자는 집에서 나가면서도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

이미 다른 임차권 등기가 있는 집이라면 어떻게 하나요?

등기 기록에 전세권 등기, 임차권 설정 등기, 주택임차권 등기명령이 있으면 주의가 필요합니다.

주택임차권 등기명령은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서, 기존 세입자가 관할 법원에 신청해 법원 촉탁으로 이루어지는 등기입니다. 이 등기가 있다는 것은 이미 전 세입자의 보증금이 묶여 있다는 신호이므로 계약을 재검토하는 것이 안전합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

계약 당일이 아니라 며칠 전에 대법원 인터넷 등기소에서 표제부·갑구·을구를 직접 열람하고, 신탁 물건이면 신탁 원부까지 추가 확인하세요. 2026년 현행 기준으로 압류·가처분·가등기가 있거나 근저당이 과도한 집은 계약을 피하는 것이 전세 피해 예방의 핵심입니다.