전세 계약할 때 등기부터 보증보험까지 반드시 확인해야 할 5가지

등기부등본은 왜 계약 당일에 한 번 더 확인해야 하나요?

등기부등본(= 해당 집의 소유자·빚·법적 분쟁 기록이 모두 담긴 공문서)은 하루 사이에도 내용이 바뀔 수 있습니다.

실제 상담 사례에서 한 신혼부부가 계약 3일 전에만 등기를 확인했습니다. 계약서는 완벽해 보였지만 그 사이 집주인이 바뀌었고 결국 보증금이 위험한 상황이 됐습니다. 이 때문에 잔금을 치르기 직전 계약 당일에 등기를 한 번 더 확인하는 것이 중요합니다.

등기부등본에서 확인해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다.

이 중 하나라도 이상이 발견되면 계약을 잠시 멈추는 것이 맞습니다.

등기에 적힌 이름과 계약하는 사람이 같은지 신분증 실물로 직접 확인해야 합니다. 대리인이 나온 경우에는 위임장, 인감증명서, 대리인 본인의 신분증 세 가지를 모두 요청해야 합니다. 세 가지 중 하나라도 없으면 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.

건축물대장은 어디서, 무엇을 확인하나요?

건축물대장(= 해당 건물이 합법적으로 지어졌는지 공식 기록한 문서)은 정부24에서 무료로 발급받을 수 있습니다.

확인해야 할 항목은 불법 증축과 용도 위반 여부입니다. 건물이 위반 건축물로 등재되어 있으면 전세보증보험(= 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급하는 보험) 가입이 어려울 수 있습니다. 보증보험 없이 계약하면 보증금 보호가 훨씬 어려워지기 때문에 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

전세보증금이 얼마 이상이면 위험하고 보증보험은 왜 먼저 확인해야 하나요?

전세가율(= 매매가격 대비 전세보증금의 비율)이 지나치게 높으면 위험 신호입니다. 예를 들어 매매가격이 20억 원인데 전세보증금이 18억 원이라면(= 집값의 90%를 전세금으로 낸 것), 집값이 조금만 떨어져도 집주인이 보증금을 돌려줄 능력을 잃을 수 있습니다. 계약 전에 주변 실거래가와 비교해 전세보증금이 지나치게 높지 않은지 꼭 확인해야 합니다.

보증보험 가입 가능 여부도 계약 전에 미리 확인할 수 있습니다. 만약 가입이 불가능하다면 그 이유를 반드시 파악해야 합니다. 위반 건축물이거나 전세가율이 기준을 초과했거나 집주인에게 세금 체납 이력이 있는 등 구체적인 원인이 반드시 있기 때문입니다.

계약서에 꼭 넣어야 할 문구가 있나요?

보증금 보호를 위해 계약서에 아래 문구를 명시적으로 넣도록 요청할 수 있습니다.

> 잔금 지급 전까지 새로운 근저당권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제할 수 있다.

이 한 줄이 있으면 잔금을 치르기 전에 집주인이 추가 대출을 받는 것을 계약상 막을 수 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나요?

계약 당일 잔금 지급 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인합니다. 이상이 없으면 잔금을 치르고, 입주 직후 아래 3가지를 빠짐없이 처리해야 합니다.

이 3가지를 모두 마쳐야 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.