전세 계약에서 보증금을 지키는 필수 특약 5가지 Q&A

1. 특약 5가지 Q&A

Q1. 전세 대출이 임차인 자격 문제가 아닌데 거절되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

특약이 없으면 계약금이 그대로 몰수될 수 있습니다. 6.27 대책 이후 소유권 이전 조건부 전세 대출이 제한되고 보증 한도도 축소돼 임대인이나 물건 하자로 대출이 거절되는 사례가 늘었습니다. 계약서에 아래 문구를 명시해야 합니다.

> "본 계약은 전세 대출 실행을 전제로 하며, 임차인의 자격에 문제가 없는데도 대출이 불가한 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다."

Q2. 잔금 치르는 날 갑자기 근저당이 설정되는 경우를 어떻게 막나요?

전입 신고와 확정일자의 효력은 당일이 아닌 다음날 0시부터 발생합니다. 잔금 당일 근저당이 잡히면 보증금 순위가 밀려 경매 시 반환받지 못할 수 있습니다. 계약서에 아래 문구가 있어야 합니다.

> "계약 체결 시의 등기부상 권리 관계는 잔금일 다음날까지 유지하며, 임대인은 근저당이나 전세권 등 새로운 권리 변동을 발생시키지 않는다."

Q3. 전세보증보험 가입이 심사에서 탈락하면 어떻게 되나요?

전세보증보험 가입은 임대인의 동의와 협조가 필수이며, 신축 빌라 등 하자가 있는 건물은 심사 단계에서 탈락하는 경우가 있습니다. 임대 사업자 등록 주택은 협조가 법정 의무이나, 일반 주택은 아래 특약으로 명시해야 합니다.

> "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입 절차에 적극 협조하며, 임차 목적물의 하자나 임대인의 사유로 가입이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금·중도금·잔금 등 지급한 금원을 전액 반환한다."

Q4. 임대인의 세금 체납은 어떻게 확인하고 어떤 특약을 써야 하나요?

주택임대차보호법 개정으로 임대인은 국세·지방세 납세 증명서를 임차인에게 제시할 의무가 생겼습니다. 다만 위조 서류 제출 사례가 있으므로 계약 전 임대인 동의를 받아 임차인이 직접 체납 내역을 열람하는 것이 안전합니다. 계약 체결 후에는 임대차 계약서와 신분증만으로 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다. 체납 세금은 임차인 보증금보다 우선 변제되므로 아래 특약이 필요합니다.

> "임대인은 국세·지방세·근저당권 이자 등 체납이 없음을 고지하며, 임차인의 세금 체납 내역 열람에 적극 협조한다. 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다."

Q5. 계약 중 집주인이 바뀌면 임차인은 보증금을 어떻게 지키나요?

임대차 계약 기간 중 주택이 매매되면 새 임대인이 기존 임대인의 권리와 의무를 자동으로 승계합니다. 법적으로는 문제가 없지만 임차인에게 고지되지 않으면 새 임대인이 누구인지 모른 채 보증금을 맡겨야 하는 상황이 생깁니다. 특히 새 임대인의 자금 여력이 부족한 경우 보증금 반환 위험이 커집니다.

> "임대차 기간 중 매매 계약 체결 시 사전에 임차인에게 고지해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다."

2. 결론·정리

위 5가지 특약을 계약서에 포함하면 대출 거절·잔금 당일 근저당 설정·보증보험 미가입·세금 체납·무단 임대인 변경 등 전세 보증금 피해의 주요 경로를 사전에 차단할 수 있습니다.