전세 계약서 특약, 잔금 치르기 전날 등기 다시 보는 이유
전세 특약은 구두로 합의한 내용을 법적 효력 있는 문장으로 남기는 장치입니다. '도배해줌'처럼 모호한 표현은 분쟁 시 판단 기준이 되지 못합니다.
계약 당일뿐 아니라 잔금 치르기 직전에도 등기사항전부증명서(= 집의 법적 권리관계를 기록한 서류)를 다시 확인해야 하는데, 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 새로 근저당(= 은행 담보를 위해 집에 설정하는 권리)을 설정할 수 있기 때문입니다.
현행 주택도시보증공사(HUG) 가이드라인은 특약 필수 항목을 6가지로 정리합니다.
전세 특약에 꼭 들어가야 할 항목 6가지는?
주택도시보증공사(HUG)가 안내하는 체크리스트를 정리하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 특약에 담을 내용 | 빠졌을 때 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 권리관계 | 계약일 등기 상태를 잔금일까지 유지, 추가 담보권 설정 금지 | 잔금 전 근저당이 새로 생겨 보증금 순위가 밀릴 수 있음 |
| 대금·서류 | 잔금과 동시에 서류 교부·영수증 수수, 잔금 직전 등기 재확인 | 이중계약·권리변동을 사전에 걸러내지 못함 |
| 정산 | 잔금일 기준 공과금·세금 정산 | 퇴거 후 비용을 누가 낼지 다툼 |
| 해제·반환 | 보증보험·대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환 | 대출 거절 시 계약금을 못 돌려받을 수 있음 |
| 시설·옵션 | 옵션 목록, 수리 책임, 입주 전 조치 일정 | 입주 후 하자·수리비 분쟁 |
| 반려동물 | 사육 가능·금지, 위반 시 원상복구·비용 부담 명시 | 퇴거 시 원상복구 비용 다툼 |
반려동물 항목은 계약서에서 가장 많이 빠지는 부분 중 하나입니다. 입주 전에 반드시 합의하고 문구로 남겨두어야 퇴거 시 분쟁을 줄일 수 있습니다.
'도배해줌'이 왜 분쟁에서 안 통하나요?
특약 문구는 누가 / 언제까지 / 무엇을 / 비용은 누가 부담하는지를 모두 담아야 판단 기준이 됩니다.
모호한 표현과 구체적 표현을 비교하면 다음과 같습니다.
- "도배해줌" → "입주일 이전까지 전체 도배 시공 완료, 비용 임대인 부담"
- "고쳐줌" → "잔금일 이전까지 [특정 위치] 수리 완료, 비용 임대인 부담"
- "보증보험 동의" → "전세보증보험 가입 신청 시 임대인은 필요 서류 협조 제공"
특약은 계약 당사자 간 추가 합의 사항이므로, 계약 전에 문구를 확정해두는 것이 중요합니다.
잔금 전날 등기부를 꼭 다시 봐야 하는 이유
계약 당일 등기부를 확인했더라도, 잔금 직전에 한 번 더 발급받아야 합니다. 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 새로 근저당을 설정하거나 집을 매도할 수 있기 때문입니다.
잔금 직전 등기사항전부증명서를 재발급받아 변동이 없는지 확인하세요. 권리변동이 생겼다면 '잔금 전 권리관계 변동 시 해제·계약금 반환' 특약에 근거해 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
중도금·잔금을 낼 때는 이체 확인서나 영수증을 반드시 보관해두어야 지급 사실을 나중에 증명할 수 있습니다.