전세 계약서에 특약 3가지 넣으면 계약금·보증금 지킬 수 있습니다

전세자금 대출이 안 되면 계약금은 그냥 날리는 건가요?

특약이 없으면 날릴 수 있습니다. 계약 후 세입자가 먼저 계약을 파기하면 계약금 전액을 포기해야 하는데(이것을 '몰취'라고 합니다), 문제는 세입자 본인의 사정이 아니라 집주인이나 집 자체에 하자가 있어 전세자금 대출이 거절되는 경우에도 분쟁이 생긴다는 점입니다.

이를 막으려면 계약서 특약란에 다음과 같은 내용을 넣어야 합니다.

> "전세자금 대출 실행을 전제로 하며, 대출이 실행되지 않을 경우 계약금을 반환한다."

이 특약 한 줄이 있으면 대출이 거절됐을 때 계약금 반환을 요구할 법적 근거가 생깁니다. 전세자금 대출이 필수인 사회초년생이나 신혼부부라면 반드시 챙겨야 합니다.

전세보증보험은 무조건 가입할 수 있나요?

그렇지 않습니다. 전세보증보험(= 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도)은 임차 물건에 문제가 있으면 가입 자체가 거절됩니다. 특히 신축빌라는 KB부동산 공식 시세가 아직 제대로 잡히지 않았거나, 전세보증금보다 KB시세가 낮으면 담보 가치가 부족하다고 판단돼 보험이 안 되는 경우가 있습니다.

이를 대비해 특약을 추가합니다.

> "전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약금을 반환한다."

한 가지 더 — 전세보증보험은 집주인의 동의 없이도 가입 신청은 가능합니다. 다만 가입 후 보증기관에서 집주인에게 '채권양도 통지서(= 세입자가 못 받을 보증금을 보증기관이 대신 청구한다는 내용)'를 발송하게 되는데, 집주인이 이 통지서를 갑자기 받으면 관계가 불편해질 수 있습니다. 계약 당시 가입 사실을 미리 알려두는 것이 좋습니다.

잔금일에 집주인이 근저당을 설정하면 왜 위험한가요?

세입자 보호 제도에서 가장 취약한 지점이 바로 여기입니다. 현행법상 세입자의 대항력은 전입신고를 한 다음날 발생합니다. 즉 잔금을 내고 전입신고를 완료한 그날은 아직 대항력이 없는 상태입니다.

집주인이 잔금일 당일 근저당이나 전세권을 등기부에 등록하면, 등기상 순서가 세입자보다 앞서게 되어 나중에 경매가 들어갔을 때 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 하루 공백 때문에 실제 피해를 입는 경우가 있습니다.

이를 막는 것이 담보권 설정 금지 특약입니다.

> "임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당·전세권 등 어떠한 담보권도 등기부에 발생시키지 않는다."

이 특약 하나로 잔금일과 대항력 발생일 사이의 하루 공백을 막을 수 있습니다.

3가지 특약을 다시 정리하면 ① 전세자금 대출 조건부 계약금 반환, ② 전세보증보험 조건부 계약금 반환, ③ 잔금일 다음날까지 담보권 설정 금지입니다. 계약서 작성 전 공인중개사에게 특약 문구를 직접 기재해 달라고 요청하거나, 문구를 미리 준비해 가면 확실합니다. 신축빌라 전세라면 HUG(주택도시보증공사) 홈페이지에서 보증 가능 여부를 계약 전에 먼저 조회해 보는 것을 권장합니다.